In een arrest van 8 maart 2018 (C.17.0390.N) verbreekt het Hof van Cassatie een arrest van het hof van beroep te Antwerpen van 13 maart 2017 (TROS 2017, 230) over de contractuele verhoudingen van partijen na de vernietiging van een stedenbouwkundige vergunning.
In casu vorderde de bouwheer een vergoeding van de aannemer en de architect omwille van de schade die de bouwheer leed omwille van de gedeeltelijke instorting van het gebouwde pand. Evenwel was de stedenbouwkundige vergunning voor het project (na de werken) vernietigd door de Raad van State. De vernietiging van de vergunning heeft een retroactief karakter, waardoor deze nooit wordt geacht bestaan te hebben. Overeenkomsten die strijdig zijn met de stedenbouwwetgeving, zijn strijdig met de openbare orde en dus absoluut nietig. Het bestreden arrest oordeelde dat de eis van de bouwheer tot schadevergoeding niet ontvankelijk is aangezien de architectuur- en aannemingsovereenkomsten een ongeoorloofd karakter hebben (verkregen) omwille van de vernietiging van de stedenbouwkundige vergunning.
Het Hof van Cassatie benadrukt evenwel dat het bovenstaande niet uitsluit dat een contractspartij in geval van wanprestatie aanspraak kan maken op schadevergoeding voor zover deze vordering noch rechtstreeks, noch onrechtstreeks neerkomt op het doen ontstaan of in stand houden van de ongeoorloofde toestand. Door niet na te gaan of de vordering van de bouwheer in concreto louter het behoud van de toestand in strijd met de openbare orde nastreeft, had het hof van beroep te Antwerpen zijn beslissing niet naar recht verantwoord. Om deze reden verbreekt het Hof de beslissing.
Er dient aldus steeds in concreto te worden nagegaan of de aanspraken op basis van een aannemings- of architectenovereenkomst m.b.t. niet-vergunde werken louter het behoud van de strijdige toestand nastreven. Indien niet, sluit het feit dat de overeenkomst zelf dan wel ongeoorloofd is dergelijke vorderingen niet automatisch uit.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u Maarten Somers, Ewoud Willaert en Julie Colpaert contacteren.