Het hof van beroep te Antwerpen oordeelde op 19 december 2016 dat een koop-verkoopovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed niet tot stand kan komen via e-mail.
Dit is een op het eerste gezicht voor de praktijk rigide rechtspraak, maar niet uitzonderlijk vanuit juridisch oogpunt. Inzake de koop-verkoop van onroerend goed tussen niet-handelaars dient immers met strenge bewijsregels rekening gehouden te worden (zie ook onze eerdere nieuwsbrief “Bewijs verkoop onroerend goed”). Ten eerste gelden de regels van het burgerlijk bewijsrecht, o.a. de vereiste dat in beginsel een vordering waarvan de waarde 375 EUR te boven gaat, moet bewezen worden door een geschrift (art. 1341 Burgerlijk Wetboek). Daarnaast gelden de bijzondere voorschriften van het Wetboek Economisch Recht (WER) voor koopovereenkomsten betreffende onroerende goederen langs elektronische weg, bv. via e-mail. Het principe van de volledige gelijkschakeling tussen traditionele papieren contracten en elektronische contracten (art. XII.15 WER) wordt immers terzijde geschoven voor o.a. koop-verkoopovereenkomsten betreffende onroerend goed (art. XII.16 WER). Deze bepaling gaf reeds eerder aanleiding tot rechtspraak (soms bekritiseerd in de rechtsleer) die oordeelt dat de totstandkoming van een koopovereenkomst voor een woning niet kan geschieden via e-mail en dat de overeenkomst dus evenmin bewezen kan worden door middel van e-mails. De uitspraak van het hof van beroep te Antwerpen ligt in de lijn van deze eerdere rechtspraak.
Evenwel gaat het voormelde arrest van het hof van beroep te Antwerpen verder. Het oordeelt in één beweging dat de e-mails evenmin kunnen gelden als begin van bewijs en verwijst hiervoor uitsluitend naar de bepalingen van art. XII.15 en 16 WER.
Deze stelling lijkt zeer en mogelijk té algemeen geformuleerd. De voormelde bepalingen van het WER lijken immers in beginsel niet uit te sluiten dat e-mails kunnen gelden als begin van bewijs door geschrift. Weliswaar zijn er bepaalde (gemeenrechtelijke) vereisten opdat een bepaald stuk als begin van bewijs door geschrift kan gelden. Zo moet het uitgaan van de partij tegen wie de vordering is ingesteld. Inzake het bewijs van de koop-verkoopovereenkomst via e-mails is daarom een vaak voorkomend argument dat de e-mails uitgaan van de makelaar of de notaris (die daarbij is opgetreden buiten zijn mandaat) en niet van de koper of verkoper zelf, zodat zij niet als begin van bewijs kunnen gelden. Dergelijke elementen worden door het Hof van Beroep te Antwerpen evenwel niet aangehaald, en het arrest lijkt zonder meer in het algemeen e-mails af te wijzen als mogelijkheid van begin van bewijs door geschrift.
Onnodig te zeggen dat deze rechtspraak in de praktijk voor nog meer onzekerheid zal zorgen over de al dan niet totstandkoming van koop-verkoopovereenkomsten van onroerende goederen. Wordt ongetwijfeld vervolgd.
Voor meer informatie over dit specifieke onderwerp, kan u Christine Heeb en Ewoud Willaert raadplegen.