Inzake de koop-verkoop van onroerend goed tussen niet-handelaars dient met strenge bewijsregels rekening gehouden te worden, m.n. met (1) de regels van het burgerlijk bewijsrecht, en (2) de bijzondere voorschriften van het Wetboek Economisch Recht (WER) voor koopovereenkomsten betreffende onroerende goederen langs elektronische weg.
Ten eerste zijn er de regels van het burgerlijk bewijsrecht, die o.a. stellen dat een vordering waarvan de waarde 375 EUR te boven gaat, bewezen moet worden door een geschrift (art. 1341 Burgerlijk Wetboek). Zo zal een vordering betreffende de koop-verkoop van een onroerend goed dus quasi steeds bewezen moeten worden door een schriftelijk document. Op voormelde regel bestaat een uitzondering, nl. wanneer er een begin van bewijs door geschrift aanwezig is (art. 1347 Burgerlijk Wetboek), zijnde “elke geschreven akte die uitgegaan is van degene tegen wie de vordering wordt ingesteld, of van de persoon door hem vertegenwoordigd, en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt”.
In die zin moest het hof van beroep te Gent uitspraak doen over een vordering van een koper, gesteund op een vermeende verkoop- en aankoopbelofte die de koper afleidde uit de e-mailberichten van de betrokken notarissen.[1] Het hof heeft beslist dat die e-mailberichten die werden uitgewisseld tussen de notarissen, met als bijlage een ontwerp van verkoop- en aankoopbelofte, geen begin van bewijs door geschrift kunnen opleveren. Het hof van beroep te Gent steunt zijn besluit op de vaststelling dat de notaris voor de verkoper enkel de opdracht had gekregen om mee te werken aan het ontwerp van belofte. Er lag geen bewijs voor dat hij ook mandaat had de verkoper onherroepelijk te verbinden voor de verkoop. De notaris was in dit geval dus niet de vertegenwoordiger van de verkoper, zodat de e-mails niet kunnen gelden als akten uitgaande van degene tegen wie de vordering wordt ingesteld. Het feit dat de verkoper mee in kopie stond bij de e-mails, verandert hier volgens het hof niets aan.
Ten tweede, naast de regels van het burgerlijk bewijsrecht, dient men rekening te houden met de bijzondere voorschriften van het Wetboek Economisch Recht (WER) voor het bewijs van koopovereenkomsten betreffende onroerende goederen langs elektronische weg. In principe geldt de volledige gelijkschakeling tussen traditionele papieren contracten en elektronische contracten (art. XII.15 WER). Dit principe kent evenwel uitzonderingen, o.a. voor bepaalde overeenkomsten inzake onroerende goederen, m.n. voor contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken (met uitzondering van huurrechten) (art. XII.16 WER). Deze bepaling geeft aanleiding tot rechtspraak die oordeelt dat de totstandkoming van een koopovereenkomst voor een woning niet kan geschieden via e-mail en dat de overeenkomst dus evenmin bewezen kan worden door middel van e-mails. Op voormelde rechtspraak werd in de rechtsleer wel kritiek geuit, en alleszins kunnen e-mails hier nog steeds gelden als begin van bewijs (mits aan alle vereisten van art. 1347 Burgerlijk Wetboek voldaan is) en zo bijdragen aan het bewijs van de koopovereenkomst.
[1]Gent 1 oktober 2015, T.Not. 2016, 300.
Voor meer informatie over dit specifieke onderwerp, kan u Christine Heeb en Marco Schoups raadplegen.