Wanneer een verkoper een onroerend goed overdraagt zonder een bodemattest of stedenbouwkundig uittreksel op te vragen en de inhoud ervan te vermelden in de onderhandse verkoopovereenkomst, schendt hij zijn informatieplicht. De koper heeft dan het recht de nietigheid te vorderen van de overeenkomst. Maar kan de koper in sommige gevallen ook misbruik maken van dit recht? Het Hof van Cassatie sprak zich hierover in een arrest van 13 juni 2024 (nogmaals en duidelijker en strenger) uit.
Bij de overdracht van een grond moet volgens artikel 101, § 1 en § 2 van het Bodemdecreet een bodemattest opgevraagd worden bij OVAM en moet de inhoud ervan opgenomen worden in de onderhandse akte. Indien hier niet aan voldaan wordt, kan de koper de overeenkomst nietig laten verklaren op basis van artikel 116, §1, eerste lid van het Bodemdecreet. De wetgever beoogt met dit artikel de koper te beschermen tegen het onbewust aankopen van een vervuilde grond, alsook hem vrijwaren tegen iedere schade ten gevolge van de laattijdige mededeling van een, zelfs blanco, bodemattest.
Voor het stedenbouwkundig uittreksel geldt een gelijkaardige verplichting. Artikel 5.2.5 van de VCRO stelt dat bij overdracht van een onroerend goed bepaalde stedenbouwkundige informatie moet worden opgenomen in de onderhandse akte. Bij de laattijdige mededeling hiervan beschikt de verwervende partij opnieuw over een recht tot nietigverklaring. Volgens artikel 6.6.2 van VCRO kan de rechter de overeenkomst enkel vernietigen indien het goed in aanmerking komt voor een herstelmaatregel. Nochtans wordt in de rechtsleer veelal aanvaard dat de nietigheidssanctie algemeen van toepassing is bij miskenning van de informatieplicht inzake stedenbouw.
De vraag rijst of de koper steeds beroep kan doen op zijn recht tot nietigverklaring bij de laattijdige mededeling van een bodemattest of stedenbouwkundige inlichtingen, zelfs als andere motieven de werkelijke basis vormen voor het willen ontsnappen aan de overeenkomst. In een arrest van 24 juni 2010 stelde het Hof van Cassatie dat een koper “niet noodzakelijk” rechtsmisbruik begaat door de nietigheid in te roepen, zelfs wanneer de verkoper achteraf een blanco bodemattest kan voorleggen. Hoewel de lagere rechtspraak meermaals bevestigde dat er geen rechtsmisbruik voorhanden was in zo’n geval[1], volgde er evenzeer uitspraken waarin werd geoordeeld dat de koper zich wél schuldig maakt aan rechtsmisbruik wanneer hij in dergelijke omstandigheden de nietigheid vordert, zonder aan te tonen dat dit hem enig voordeel oplevert.[2]
In haar arrest van 13 juni 2024 komt het Hof van Cassatie nogmaals terug op dit vraagstuk. De zaak betrof een geval waar een aankoopbelofte werd ondertekend, zonder dat een bodemattest of stedenbouwkundig uittreksel voorhanden was. Hoewel achteraf nog een blanco bodemattest en een stedenbouwkundig uittreksel werd voorgelegd, beriep de koper zich op de nietigheid van de overeenkomst. De rechtbank van eerste aanleg verklaarde de eis van de koper gegrond wegens strijdigheid met het Bodemdecreet. Het hof van beroep bevestigde deze uitspraak, en merkte daarbij op dat de koper geen belangenschade door de schending van de informatieplichten moest aantonen.
Het Hof van Cassatie fluit de beroepsrechter terug en verbreekt diens arrest. Specifiek met betrekking tot het bodemattest, brengt het Hof de doelstelling van de regelgeving – de bescherming van de koper – in herinnering en wijst het erop dat rechtsmisbruik kan bestaan uit de aanwending van rechtsregels in strijd met hun doel. Op basis daarvan besluit het Hof dat de beroepsrechter ten onrechte stelde dat de eventuele (andere) motieven van de koper om de nietigheid te eisen irrelevant waren: de rechter moet steeds in concreto nagaan of de nietigheidssanctie wordt ingeroepen door de koper in strijd met het doel van de wet. Wanneer de rechter nalaat dit te onderzoeken, miskent hij het verbod op rechtsmisbruik.
In het kader van de ontbrekende stedenbouwkundige inlichtingen oordeelt het Hof dat de rechter de overeenkomst conform artikel 6.6.2 van de VCRO – klaarblijkelijk – enkel mag vernietigen nadat hij heeft vastgesteld dat het goed het voorwerp uitmaakt of kan uitmaken aan herstelmaatregelen. Dit zou zijn gesteund, zo leert de conclusie van de advocaat-generaal, op het feit dat ‘enkel wanneer de koper dreigt zijn goed te verliezen, ten gevolge van een herstelmaatregel is de nietigverklaring een gepaste sanctie’ en dat ‘buiten die omstandigheden een schadevergoeding lijkt te volstaan wanneer in gevolge de niet-naleving van de informatieplicht er schade ontstaat’. De advocaat-generaal concludeert : “De decreetgever wou dus duidelijk de nietigverklaring beperken tot de geregelde situatie en had niet de bedoeling om daarnaast nog, via artikel 5.2.5 VCRO, nog andere nietigheden in te voeren.” Het Hof bevestigt dit. Hiermee gaat het Hof in tegen de voormelde meerderheidsstrekking in de rechtsleer, die meent dat de nietigheidssanctie ook zou kunnen worden toegepast wanneer de stedenbouwkundige informatie ontbreekt m.b.t. een goed waarvoor geen herstelmaatregel geldt of kan gelden – onder voorbehoud van rechtsmisbruik. Het is een open vraag hoe ver het begrip ‘kan uitmaken’ zal reiken.
Het Hof van Cassatie benadrukt in haar arrest van 13 juni 2024 het belang van de zorgvuldige toetsing door de rechter bij het inroepen van de nietigheidssanctie. Hoewel er strenge bijzondere informatieverplichtingen gelden in hoofde van de verkoper om de koper te beschermen, biedt het ontbreken van bepaalde inlichtingen geen vrijgeleide aan de koper om aan zijn verbintenissen te ontsnappen. Er zal daarentegen steeds moeten worden onderzocht in welke mate de belangen van de koper zijn aangetast door de miskenning van een specifieke informatieplicht.
[1] Kh. Brussel 29 mei 2015, TMR 2016, afl. 2, 129; Antwerpen 4 februari 2013, T.Not. 2015, afl. 5, 347; Antwerpen 4 juni 2012, TBBR 2015, afl. 3, 171; Antwerpen 16 januari 2012, Limb.Rechtsl. 2012, afl. 3, 184.
[2] Gent 15 januari 2015, NJW 2016, afl . 352, 872; Gent 12 november 2013, RW 2015-16, 26, TBO 2013, 241.