Krachtens artikel 1599 van het oud Burgerlijk Wetboek is de verkoop van andermans zaak nietig. Maar wat als de verkoop betrekking heeft op een geheel van verschillende percelen, waarvan er slechts één niet blijkt toe te behoren aan de verkoper? In een arrest van 25 oktober 2024 sprak het Hof van Cassatie zich uit over deze hypothese en bevestigde het de nietigheid van de volledige verkoop mits de prijs voor het aan een derde toebehorende goed niet kan worden geïndividualiseerd. Volgens het wetsvoorstel tot invoeging van Boek 7 “Bijzondere contracten” in het Burgerlijk Wetboek dat thans voorligt, zal dit vraagstuk in de toekomst allicht anders beantwoord worden.
De onderliggende zaak betrof een verkoopbelofte waarbij de verkoper zich ertoe verbond een geheel van tien percelen te verkopen voor een totale prijs van 2.750.000,00 EUR. Hoewel vervolgens bleek dat één van de percelen geen eigendom was van de verkoper, koos de koper ervoor om toch de aankoopoptie te lichten. Vervolgens betwistte de verkoper – die het ene verkochte perceel evident niet kon leveren – de totstandkoming van de verkoopovereenkomst voor de rechtbank.
De verkoop werd in graad van hoger beroep volledig nietig verklaard nadat de appelrechter vaststelde dat de totale prijs niet kon worden uitgesplitst over de verschillende verkochte percelen heen. De appelrechter meende dat de overeengekomen prijs in sterke mate bepaald was door de verkoop van de tien percelen als één geheel, en dat de percelen niet vergelijkbaar waren zodat geen prijs per vierkante meter kan worden afgeleid. Bijgevolg was er geen sprake van een bepaalde of bepaalbare prijs voor de negen resterende percelen. Vermits de prijs een essentieel bestanddeel is van de koop, meende de appelrechter niet anders te kunnen dan de gehele koop nietig te verklaren, ook voor wat betreft de percelen die eigendom waren van de verkoper. De koper was het hiermee oneens en tekende cassatieberoep aan tegen de beslissing, nu hij meende dat de appelrechter de nietigheid had moeten beperken tot de verkoop van het ene perceel dat geen eigendom was van de verkoper.
Het Hof van Cassatie volgde de redenering van de koper niet. Het Hof oordeelt dat, wanneer een gedeeltelijke nietigheid (bijvoorbeeld op grond van artikel 1599 van het oud Burgerlijk Wetboek) mogelijk is, de rechter deze maar kan uitspreken voor zover het behoud van de gedeeltelijk vernietigde overeenkomst beantwoordt aan de bedoeling van de partijen. Wanneer de rechter vaststelt dat een gedeeltelijke vernietiging niet kan door het ontbreken van een bepaalde of bepaalbare koopprijs, moet hij niet meer onderzoeken of het voortbestaan van de gedeeltelijk vernietigde overeenkomst strookt met het doel van de partijen. Het Hof besluit dat de appelrechter in deze zaak terecht oordeelde dat de koopprijs niet bepaalbaar was per perceel, waardoor deze geen correctie kon uitvoeren, en dat de gehele verkoopovereenkomst bijgevolg nietig is.
Het arrest benadrukt het belang van een duidelijke prijsbepaling bij de verkoop van meerdere onroerende goederen in één transactie. Indien een perceel ten onterechte in de koop wordt opgenomen en de prijs niet gespecificeerd is per perceel, kan dit ertoe leiden dat de volledige overeenkomst nietig is, wat het ongewenste gevolg voor de partijen kan vergroten. In gevallen waarin de prijs wel bepaalbaar is, bijvoorbeeld omdat er een duidelijke prijs per vierkante meter bedongen is, zou de gedeeltelijke nietigheid wel een optie zijn onder het huidige recht.
In het wetsvoorstel tot invoeging van Boek 7 “Bijzondere contracten” in het Burgerlijk Wetboek, zoals ingediend op 16 april 2024, is een belangrijke wijziging van de regelgeving omtrent de verkoop van andermans zaak voorzien. Het voorgestelde artikel 7.2.18 neemt afstand van de nietigheidssanctie en bepaalt dat een verkoop van andermans goed in de regel geldig is. De verkoop is dus geldig, onverminderd de verbintenis van de verkoper tot vrijwaring voor uitwinning, met als gevolg dat bij de verkoop van meerdere percelen waarvan er slechts één niet aan de verkoper toebehoort, de overeenkomst in de regel wel uitwerking zal krijgen voor de overige percelen. De koper kan zich desgevallend wel nog op de algemene nietigheidsgronden zoals dwaling, bedrog en misbruik beroepen, alsook op anticipatieve contractuele sancties zoals het recht op anticipatieve ontbinding (art. 5.90, tweede lid BW) en de anticipatieve exceptie van niet-uitvoering (ENAC) (art. 5.239, § 2 BW).
Let op: de bepalingen van Boek 7 zullen volgens het wetsvoorstel enkel van toepassing zijn op rechtshandelingen die dateren van na de inwerkingtreding van deze wet. Voor overeenkomsten die voordien werden gesloten, zullen artikel 1599 van het oud Burgerlijk Wetboek en het huidige arrest van het Hof van Cassatie blijven gelden. Bovendien gaat het nog steeds om een wetsvoorstel: het voorgestelde artikel 7.2.18 van het Burgerlijk Wetboek is dus nog niet definitief en kan nog wijzigingen ondergaan.
Voor verdere informatie over de impact van dit arrest en de beoogde hervorming van het kooprecht, kunt u contact opnemen met onze experts. Schoups volgt de ontwikkelingen over het nieuwe Boek 7 op de voet en houdt u hiervan op de hoogte.