Ook de bouwsector merkte dat 2024 het natste jaar ooit gemeten is in ons land. De grote hoeveelheid neerslag dit jaar zorgde ervoor dat veel bouwwerken vertraging opliepen. Om te voorkomen dat het verlaagde btw-tarief voor sloop en heropbouw – dat oorspronkelijk tot eind dit jaar gold – daardoor voor veel verkopers en professionele bouwheren in het water zou vallen, zijn de twee overgangsregelingen met zes maanden verlengd.[1]
Voor een nieuwbouw geldt in principe een btw-tarief van 21%. Bij afbraak en heropbouw van een gebouw kan evenwel een verlaagd btw-tarief van 6% van toepassing zijn. Er zijn nu twee “nieuwe” permanente regelingen die gelden vanaf 1 januari 2024 (a) en twee overgangsregelingen die gelden tot eind juni 2025 (b). Wij lichten deze hieronder toe.
a. Twee permanente regelingen
In 2024 werden twee nieuwe permante regelingen voor afbraak en heropbouw ingevoerd, die de vorige regeling zouden vervangen.
1) Het verlaagde tarief geldt sinds 1 januari 2024 voor de afbraak en heropbouw van een woning, door een bouwheer-natuurlijke persoon die een woning verbouwt met een bewoonbare oppervlakte van maximaal 200m² om er zelf in te gaan wonen. Het moet gaan om de enige eigen woning van de bouwheer. De bouwheer dient er zijn domicilie te hebben tot het einde van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname of eerste inbezitneming van de woning.[2]
2) Sinds 1 juni 2024 geldt het verlaagde tarief eveneens voor de afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer-rechtspersoon of een bouwheer-natuurlijke persoon die de nieuwe woning zal verhuren gedurende minstens 15 jaar aan een of meerdere private huurders. De bewoonbare oppervlakte mag maximaal 200m² bedragen en de natuurlijke personen-huurders moeten er zijn gedomicilieerd.[3]
Bij deze permanente regelingen gaat het telkens om een dienstenovereenkomst: de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning. De verkoop van een afgewerkte woning of verkoop van een in aanbouw zijnde woning valt hier niet onder.
Concreet betekent dit voornamelijk dat projectontwikkelaars uit de boot zullen vallen zodra de oude regelgeving niet langer van kracht is.
b. Twee overgangsregelingen
Voor de toepassing van de oude regelingen, die tot eind 2023 golden, werd voorzien in een overgangsperiode van één jaar, die normaal gezien eind 2024 zou aflopen. Om te voorkomen dat door de vertraging van projecten door hevige regen veel professionele bouwheren die hun budget berekenden op 6% btw zouden worden geconfronteerd met een hoger btw-regime, keurde de Kamer van Volksvertegenwoordigers op 28 november 2024 een wetsontwerp goed dat de overgangsregeling met zes maanden verlengt.[4]
Tot eind juni 2025 kan worden geprofiteerd van de volgende twee overgangsregelingen.
1) Een regeling in de 32 specifieke stadsgebieden die slaat op aannemingsovereenkomsten van particulieren en vennootschappen. Er gelden twee voorwaarden:
de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de afbraak- en heropbouwwerken van de woning dateert van vóór 1 januari 2024; en
de verschuldigde btw is uiterlijk op 30 juni 2024 opeisbaar.[5]
Woningen die werden aangekocht bij een projectontwikkelaar vallen niet onder deze regeling.
De bouwheer die nog geen eerdere verklaring nr. 111/4 indiende, moet een nieuwe verklaring 111/4-2024 indienen. Een kopie van de verklaring moet aan de aannemer(s) worden bezorgd.
2) Een regeling van toepassing in het hele land voor het verkopen van een heropgerichte woning. Hierbij gelden de volgende voorwaarden:
de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de afbraak- en heropbouwwerken dateert van vóór 1 juli 2023;
het gaat om een eigen woning met een bewoonbare oppervlakte van maximaal 200m² of langdurige verhuur in het kader van sociaal huisvestingsbeleid)
de verschuldigde btw is uiterlijk op 30 juni 2024 opeisbaar.[6]
Er dient een nieuwe verklaring nr. 111/3 te worden ingediend. Deze dient mee door de verkoper te worden ondertekend.
Bij vragen over dit onderwerp, kan u terecht bij de auteurs Jef Feyaerts en Oliver Geldhof.
[1] Wetsontwerp tot verlenging van de overgangsregeling voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % bij afbraak en heropbouw van een woning, KAMER, 2024, 28 november 2024, nr. 291/004, 680; Wetsvoorstel tot verlenging van de overgangsregeling voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % bij afbraak en heropbouw van een woning, KAMER, 2024, 21 november 2024, nr. 291/003, 615; Rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr.20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, BS 31 juli 1970, 7920 (hierna het ‘KB van 20 juli 1970’).
[2] § 1 rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr.20 van 20 juli 1970.
[3] § 2 rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr.20 van 20 juli 1970.
[4] Wetsontwerp tot verlenging van de overgangsregeling voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % bij afbraak en heropbouw van een woning, KAMER, 2024, 28 november 2024, nr. 291/004, 680.
[5] § 8 rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het KB van 20 juli 1970, j° art. 2, lid 3 wetsvoorstel tot verlenging van de overgangsregeling voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % bij afbraak en heropbouw van een woning, KAMER, 2024, 21 november 2024, nr. 291/003, 615.
[6] § 3 rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het KB van 20 juli 1970, j° art. 2, lid 2 wetsvoorstel tot verlenging van de overgangsregeling voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % bij afbraak en heropbouw van een woning, KAMER, 2024, 21 november 2024, nr. 291/003, 615.