Le secteur de la construction a lui aussi remarqué que 2024 a été l’année la plus pluvieuse jamais enregistrée dans notre pays. Les précipitations importantes de cette année ont entraîné du retard dans de nombreux travaux de construction. Pour éviter que le taux réduit de TVA pour la démolition et la reconstruction — qui était initialement applicable jusqu’à la fin de cette année — tombe de ce fait à l’eau pour de nombreux vendeurs et maîtres d’ouvrage professionnels, les deux régimes transitoires ont été prolongés de six mois.[1]
Un taux de TVA de 21 % est en principe applicable à toute nouvelle construction. Un taux réduit de 6 % peut toutefois s’appliquer en cas de démolition et de reconstruction d’un bâtiment. Il existe désormais deux « nouveaux » régimes permanents qui s’appliquent à partir du 1er janvier 2024 (a) et deux régimes transitoires qui s’appliquent jusqu’à la fin du mois de juin 2025 (b). Ces deux régimes sont expliqués ci-dessous.
a. Deux régimes permanents
Deux nouveaux régimes permanents pour la démolition et la reconstruction ont été introduits en 2024. Ils remplaçaient les précédents régimes.
1) Le taux réduit s’applique depuis le 1er janvier 2024 à la démolition et à la reconstruction d’un logement, par un maître d’ouvrage-personne physique qui transforme un logement d’une superficie habitable de 200 m² maximum pour l’habiter lui-même. Il doit s’agir de la seule habitation personnelle du maître d’ouvrage. Le maître d’ouvrage doit y être domicilié jusqu’à la fin de la cinquième année qui suit celle de la première occupation ou de la première utilisation du logement.[2]
2) Depuis le 1er juin 2024, le taux réduit s’applique également à la démolition d’un bâtiment et à la reconstruction d’un logement par un maître d’ouvrage-personne morale ou un maître d’ouvrage-personne physique qui donnera le nouveau logement en location pendant au moins 15 ans à un ou plusieurs locataires privés. La surface habitable ne peut excéder 200 m² et les personnes physiques-locataires doivent y être domiciliées.[3]
Ces régimes permanents impliquent à chaque fois l’existence d’un contrat de service : la démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un logement. La vente d’un logement achevé et la vente d’un logement en cours de construction n’en font pas partie.
Concrètement, cela signifie essentiellement que les promoteurs immobiliers seront exclus de la course dès que l’ancien régime ne sera plus applicable.
b. Deux régimes transitoires
Une période transitoire d’un an, qui devrait normalement se terminer en 2024, avait été prévue pour l’application des anciens régimes qui s’appliquaient jusqu’à la fin de 2023. Afin d’éviter que le retard des projets dû aux fortes intempéries expose de nombreux maîtres d’ouvrage professionnels, qui avaient calculé leur budget avec une TVA de 6 %, à un régime de TVA plus élevé, la Chambre des Représentants a approuvé, le 28 novembre 2024, un projet de loi prolongeant de six mois le régime transitoire.[4]
Il est possible de bénéficier des deux régimes transitoires suivants jusque fin juin 2025.
1) Un régime dans les 32 zones urbaines spécifiques qui porte sur les contrats d’entreprise conclus par des particuliers et des sociétés. Deux conditions doivent être remplies :
la demande de permis d’environnement pour les travaux de démolition et de reconstruction du bâtiment d’habitation date d’avant le 1er janvier 2024 ; et
la TVA due est exigible au plus tard le 30 juin 2024.[5]
Les bâtiments d’habitation achetés auprès d’un promoteur immobilier ne relèvent pas de ce régime.
Le maître d’ouvrage qui n’a pas encore déposé de déclaration n° 111/4 doit déposer une nouvelle déclaration 111/4-2024. Une copie de la déclaration doit être fournie à l’entrepreneur ou aux entrepreneurs.
2) Un régime applicable dans le pays tout entier pour la vente d’un bâtiment d’habitation reconstruit. Les conditions suivantes sont alors applicables :
la demande de permis d’environnement pour les travaux de démolition et de reconstruction date d’avant le 1er juillet 2023 ;
il s’agit d’un logement occupé par son propriétaire dont la surface habitable n’excède pas 200 m² ou d’une location de longue durée (dans le cadre d’une politique de logement social) ;
la TVA due est exigible au plus tard le 30 juin 2024.[6]
Une nouvelle déclaration n° 111/3 doit être déposée. Celle-ci doit être cosignée par le vendeur.
Les auteurs Jef Feyaerts et Oliver Geldhof se tiennent à votre disposition pour toute question concernant cette thématique.
[1] Proposition de loi prorogeant le régime transitoire pour l’application du taux réduit de TVA de 6 % à la démolition et à la reconstruction de bâtiments, CHAMBRE, 2024, 28 novembre 2024, n° 291/004, 680 ; Proposition de loi prorogeant le régime transitoire pour l’application du taux réduit de TVA de 6 % à la démolition et à la reconstruction de bâtiments, CHAMBRE, 2024, 21 novembre 2024, n° 291/003, 615 ; Rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, MB 31 juillet 1970, 7920 (désigné ci-après l’« AR du 20 juillet 1970 »).
[2] § 1 rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970.
[3] § 2 rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970.
[4] Proposition de loi prorogeant le régime transitoire pour l’application du taux réduit de TVA de 6 % à la démolition et à la reconstruction de bâtiments, CHAMBRE, 2024, 28 novembre 2024, n° 291/004, 680.
[5] § 8 rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal du 20 juillet 1970, en conjonction avec l’art. 2, alinéa 3 de la proposition de loi prorogeant le régime transitoire pour l’application du taux réduit de TVA de 6 % à la démolition et à la reconstruction de bâtiments, CHAMBRE, 2024, 21 novembre 2024, n° 291/003, 615.
[6] § 3 rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970, en conjonction avec l’art. 2, alinéa 2 de la proposition de loi prorogeant le régime transitoire pour l’application du taux réduit de TVA de 6 % à la démolition et à la reconstruction de bâtiments, CHAMBRE, 2024, 21 novembre 2024, n° 291/003, 615.