Op 16 april 2024 werd het wetsvoorstel houdende invoeging van Boek 7 “Bijzondere contracten” in het Burgerlijk Wetboek ingediend. In eerdere nieuwsbrieven berichtten wij reeds over de impact van dit wetsvoorstel en de beoogde wijzigingen inzake huur. Na een publieke consultatieronde werd een nieuwe versie van het wetsvoorstel gepubliceerd. Hieronder vatten wij de belangrijkste wijzigingen samen die een impact hebben op huur en verhuur van onroerend goederen.
Waar het initiële wetsvoorstel belangrijke wijzigingen inzake koop beoogde, waren de voorgestelde aanpassingen met betrekking tot huur minder baanbrekend. De aanvankelijke tekst bevatte geen grondige hervorming van de materie, maar eerder een modernisering door onder meer het schrappen van verouderde bepalingen en een harmonisering van bepaalde begrippen met de rest van Boek 7. Dit principe blijft ongewijzigd in dit nieuw ontwerp.
1. Uitsluiting van de buitengerechtelijke ontbinding
Een van die wijzigingen betreft de uitsluiting van de buitengerechtelijke ontbinding. Het initiële wetsvoorstel voorzag specifiek voor onroerende verhuur (i) dat het uitdrukkelijk ontbindend beding voor niet-geschreven wordt gehouden en (ii) dat buitengerechtelijke ontbinding door schriftelijke kennisgeving (artikel 5.93 BW) is uitgesloten (artikel 7.3.30).
Deze bepaling, die enkel speelde ten aanzien van de verhuurder, wordt vervangen door een nieuw artikel 7.3.37 dat de uitsluiting van de buitengerechtelijke ontbinding overneemt. Deze beperkt zich echter niet langer tot de verhuurder: de bepaling is nu wederkerig, zodat de huurder zich evenmin op een ontbindend beding of de ontbinding door kennisgeving kan beroepen. Deze regel is dwingend in het voordeel van beide partijen.
Ook de uitsluiting van nietigheid door kennisgeving (artikel 5.59 BW) bij onroerende verhuur is wederkerig gemaakt (artikel 7.3.36). De huur van een onroerend kan dus niet worden vernietigd middels een schriftelijke kennisgeving, noch door de verhuurder, noch door de huurder.
2. Verjaringstermijnen
Artikel 7.3.20 voorzag reeds dat de vordering tot terugbetaling van de bedragen die de huurder onverschuldigd heeft betaald, verjaart na vijf jaar vanaf de betaling (in plaats van na één jaar vanaf de verzending van het verzoek bepaald bij artikel 1728quater oud BW, zoals voorzien in artikel 2273 oud BW).
Hieraan werd een verjaringstermijn voor de vordering tot betaling van de huurprijs en kosten toegevoegd: ook deze verjaart na vijf jaar. De termijn uit artikel 2277 oud BW die vandaag geldt, blijft dus onveranderd. Deze verjaringstermijn neemt een aanvang op datum van de opeisbaarheid van de bedragen. Artikel 7.3.20 is dwingend in het voordeel van de huurder.
3. Vervreemding van het verhuurde (onroerend) goed
Artikel 7.3.39 bevat een beperkte toevoeging over de vervreemding van het verhuurde onroerend goed. De initiële bepaling voorzag dat de verkrijger van het goed zich slechts op een uitzettingsbeding kan beroepen om de huur met vaste datum te beëindigen mits naleving van een opzegtermijn van drie maanden en betaling van een vergoeding van drie maanden huur. Daaraan wordt toegevoegd dat zulke beëindiging moet gebeuren binnen de drie maanden na de verkrijging.
4. Andere tekstuele wijzigingen
Tot slot bevat het voorstel een aantal beperktere tekstuele aanpassingen of verduidelijkingen. Zo wordt de verjaringstermijn bij een vordering wegens niet-conformiteit, net als bij de koop, voortaan slechts geschorst door “voldoende ernstige” onderhandelingen (artikel 7.3.8). Artikel 7.3.16 voegt toe dat de huurder het goed “als een voorzichtig en redelijk persoon” moet gebruiken.
Finaal werden enkele keren (bv. in artikel 7.3.6 over de staat van het goed bij levering en artikel 7.3.10 over de vergoeding van inrichtings- en veranderingswerken) de woorden “behoudens andersluidend beding” geschrapt. De impact van deze wijziging is beperkt: conform het artikel 7.1.1 zijn de bepalingen uit Boek 7 van aanvullend recht, tenzij anders zou blijken uit de tekst of draagwijdte. De loutere schrapping bij voormelde artikelen lijkt onvoldoende om tot een dwingend karakter te besluiten, te meer nu de artikelsgewijze toelichting bij het nieuwe voorstel (nog steeds) nog steeds het aanvullend van karakter van deze bepalingen beklemtoont, ook al is dit (niet langer) tekstueel zo uitdrukkelijk opgenomen.
Het is nu aan het Parlement om te beslissen over deze tekst, al dan niet na verdere amendering van het voorstel. Gezien de uitgebreide voorbereiding van de teksten en de reeds doorlopen publieke consultatieronde, valt te verwachten dat de belangrijkste krijtlijnen van het nieuwe Boek 7 inmiddels vastliggen. Niettemin blijft het afwachten welke wijzigingen er potentieel nog aan het laatste voorstel zullen worden aangebracht. Schoups houdt u in ieder geval op de hoogte van de verdere evoluties omtrent de invoering van Boek 7.