La proposition de loi insérant le Livre 7 « Contrats spéciaux » dans le Code civil a été déposée le 16 avril 2024. Dans de précédents bulletins d’information, nous évoquions déjà l’impact de cette proposition de loi et des modifications envisagées en matière de bail. Une nouvelle version de la proposition de loi a été publiée après une consultation publique. Nous en résumons ci-dessous les principales modifications susceptibles d’avoir un impact sur la location de biens immobiliers.
Alors que la proposition de loi initiale prévoyait d’importants changements en matière de vente, les amendements proposés en matière de bail étaient moins novateurs. Le texte initial n’avait pas pour ambition de réformer cette matière en profondeur, mais davantage de la moderniser en supprimant notamment des dispositions obsolètes et en harmonisant certaines notions avec le reste du Livre 7. Ce principe reste inchangé dans cette nouvelle mouture.
1. Exclusion de la résolution extrajudiciaire
Une des modifications porte sur l’exclusion de la résolution extrajudiciaire. La proposition de loi initiale prévoyait spécifiquement pour la location immobilière (i) que la clause résolutoire expresse était réputée non écrite et (ii) que la résolution extrajudiciaire par voie de notification écrite (article 5.93 du Code civil) était exclue (article 7.3.30).
Cette disposition qui tirait uniquement ses effets à l’égard du bailleur est remplacée par un nouvel article 7.3.37 qui reprend l’exclusion de la résolution extrajudiciaire. Il ne se limite toutefois plus au bailleur : la disposition est désormais réciproque, de sorte que le locataire ne peut plus invoquer lui non plus une clause résolutoire ou la résolution par voie de notification. Cette règle est impérative en faveur des deux parties.
L’exclusion de la nullité par voie de notification (article 5.59 du Code civil) en cas de location immobilière est elle aussi rendue réciproque (article 7.3.36). Le bail d’un bien immobilier ne peut donc être annulé par voie de notification écrite, ni par le bailleur ni par le locataire.
2. Délais de prescription
L’article 7.3.20 prévoyait déjà que l’action en remboursement des sommes que le locataire a payées indûment se prescrit par cinq ans à compter du paiement (au lieu d’un an à partir de l’envoi de la requête comme indiqué à l’article 1728quater de l’ancien Code civil, comme prévu à l’article 2273 de l’ancien Code civil.
Un délai de prescription applicable à la demande de paiement du loyer et des charges y est maintenant ajouté : ici aussi cette demande se prescrit par cinq ans. Le délai de l’article 2277 de l’ancien Code civil actuellement applicable reste donc inchangé. Ce délai de prescription commence à courir à la date de l’exigibilité des montants. L’article 7.3.20 est impératif en faveur du locataire.
3. Aliénation du bien (immobilier) donné en location
L’article 7.3.39 contient un ajout mineur concernant l’aliénation du bien immobilier donné en location. La disposition initiale prévoyait que l’acheteur du bien pouvait uniquement invoquer une clause d’expulsion pour résilier le bail à date certaine moyennant le respect d’un préavis de trois mois et le paiement d’un dédommagement de trois mois de loyer. Vient maintenant s’y ajouter l’obligation de résilier le bail dans les trois mois qui suivent l’acquisition du bien.
4. Autres modifications du texte
Enfin, la proposition contient quelques ajustements ou clarifications de texte plus limités. C’est ainsi que, comme pour l’achat, le délai de prescription de l’action en non-conformité ne sera dorénavant plus suspendu que par des négociations « suffisamment sérieuses » (article 7.3.8). L’article 7.3.16 ajoute que le locataire doit utiliser le bien « comme le ferait une personne prudente et raisonnable ».
Enfin, les mots « sauf clause contraire » ont été supprimés à quelques reprises (par exemple à l’article 7.3.6 concernant l’état du bien à la livraison et à l’article 7.3.10 concernant l’indemnisation des travaux d’aménagement et de transformation). L’impact de cette modification est limité : conformément à l’article 7.1.1, les dispositions du Livre 7 sont supplétives, à moins qu’il en résulte autrement de leur texte ou de leur portée. Cette simple suppression dans les articles susmentionnés semble insuffisante pour conclure à leur caractère impératif, d’autant plus que les commentaires article par article de la nouvelle proposition soulignent (encore toujours) le caractère supplétif de ces dispositions, même si le texte ne l’indique pas (plus) de manière aussi formelle.
Il appartient maintenant au Parlement de se prononcer sur ce texte, après d’éventuels nouveaux amendements de la proposition. Compte tenu de la préparation minutieuse des textes et de la consultation publique déjà organisée, il est permis de supposer que les principaux contours du nouveau Livre 7 sont désormais fixés. Il reste néanmoins à voir quels changements pourraient potentiellement encore être apportés à la dernière proposition. Schoups ne manquera pas de vous tenir informé(e) de toute évolution concernant l’entrée en vigueur du Livre 7.