Op 16 april 2024 werd het wetsvoorstel houdende invoeging van Boek 7 “Bijzondere contracten” in het Burgerlijk Wetboek ingediend. In eerdere nieuwsbrieven berichtten wij reeds over de impact van dit wetsvoorstel en de beoogde wijzigingen inzake koop. Na een publieke consultatieronde werd een nieuwe versie van het wetsvoorstel gepubliceerd. Hieronder vatten wij de belangrijkste wijzigingen samen die een impact hebben op koop, verkoop en ruil van onroerend goederen.
1. Kwalificatie koop, dienstencontract en ruil
Een eerste wijziging betreft de kwalificatie van een overeenkomst tot overdracht van een te vervaardigen goed als koop of dienstencontract. Om komaf te maken met de onduidelijkheid die over dit vraagstuk durft te bestaan, voorzag het initiële voorstel in artikel 7.2.2 enkele aanknopingspunten om een overeenkomst als koop of dienstencontract te kwalificeren.
Het nieuwe wetsvoorstel voorziet een aantal aanpassingen. Artikel 7.2.2, § 1 stelde aanvankelijk dat de overdracht van een te vervaardigen roerend goed tegen een prijs in geld een koop is. De term ‘roerend’ wordt thans geschrapt, zodat hetzelfde uitgangspunt geldt voor alle goederen. De criteria voor de kwalificatie als dienstencontract blijven onveranderd behouden. Ook artikel 7.2.2, § 2 over de kwalificatie als koop van de oprichting van een onroerend bouwwerk, gekoppeld met de overdracht van het zakelijk recht op de onderliggende grond, wordt licht gewijzigd: waar dit principe aanvankelijk zou gelden bij zowel de oprichting als de verbouwing van een onroerend goed, is de verwijzing naar dat laatste geschrapt. De verbouwing is in de regel dus geen koop, ook niet wanneer die gepaard gaat met de overdracht van de grond.
Tot slot wordt in het nieuwe voorstel ook de omschrijving van de ruil aangescherpt. Artikel 7.2.3, § 1 definieert de ruil als een contract waar partijen zich ertoe verbinden over en weer de eigendom van een goed over te dragen. Hieraan wordt een tweede lid toegevoegd, dat de regels van ruil van toepassing verklaart op elke overeenkomst waarbij een partij eigendom overdraagt/een zakelijk gebruiksrecht vestigt op een goed in ruil voor de vestiging van een zakelijk gebruiksrecht op een goed. De kwalificatie van een contract als ruil (waarop de regels van de koop grotendeels van toepassing zijn) beperkt zich dus niet langer tot de strikte wederzijdse eigendomsoverdracht. Daarnaast wordt verduidelijkt dat de betaling van een opleg de kwalificatie van het contract als ruil uitsluit, indien die opleg méér bedraagt dan de helft van de waarde van het goed.
2. Overgang van eigendom en risico
Aanvankelijk voorzag artikel 7.2.18, § 1 in een tweede lid dat bij de verkoop van onroerend goed de eigendomsoverdracht van rechtswege werd uitgesteld tot aan de notariële akte, behoudens andersluidend beding. Daarmee zou een courante vastgoedpraktijk het wettelijke uitgangspunt worden. In de nieuwe versie van het wetsvoorstel is deze bepaling verdwenen. Ook bij de verkoop van onroerende goederen gebeurt de eigendomsoverdracht dus volgens de regels van artikel 3.14, § 2 BW, zijnde bij wilsovereenstemming (of ontstaan, indien het om toekomstige goederen gaat).
Wat betreft de overgang van het risico, verwees artikel 7.2.19 naar een toepassing van artikel 5.80 van het Burgerlijk Wetboek, dat (in haar huidige vorm) bepaalt dat het risico overgaat samen met de eigendom. Voor onroerend goed werd initieel een afwijkende regeling voorzien: daar zou het risico overgaan op de koper zodra deze het gebruik van het goed kreeg, en ten laatste bij het verlijden van de authentieke akte. Deze afwijking werd in het nieuwe voorstel uit artikel 7.2.19 geschrapt. Echter voorziet dit voorstel wel een grondige aanpassing van artikel 5.80 BW: het risico zal volgens dit gewijzigde artikel pas overgaan bij levering van het goed, en niet bij eigendomsoverdracht. Aangezien de levering bij verkoop van onroerend goed in principe (uiterlijk) plaatsvindt bij het verlijden van de akte, blijft de regeling die in het eerste voorstel werd voorzien voor onroerend goed de facto dus wel behouden, maar anders vormgegeven.
3. Kosten
Het initiële voorstel voorzag in artikel 7.2.15 reeds dat de koper instaat voor de kosten van de notariële akte en van de overschrijving ervan, alsook voor het ereloon van de notaris. Hoewel daaruit reeds (impliciet) volgde dat de overige kosten verbonden aan een onroerende verkoop ten laste van de verkoper bleven, wordt dit thans expliciet verduidelijkt in artikel 7.2.28 van het nieuwe wetsvoorstel. Aan dit artikel werd een § 3 toegevoegd: de leveringskosten vallen ten laste van de verkoper. Voor een verkoop van onroerend goed omvat dit onder meer de kosten die de tekoopstelling van het goed wettelijk vereist (inclusief opzoekingen), het bewijs van bekwaamheid van de verkoper alsook de attesten of documenten die de verkoper krachtens de wet moet overmaken.
4. Verjaring van vordering bij conformiteitsgebrek
In onze vorige nieuwsbrief berichtten we reeds over de nieuwe verbintenis van de verkoper tot conforme levering van het goed ter vervanging van het huidige duale regime rond zichtbare en verborgen gebreken. Daarbij werd onder meer voorzien dat de koper zijn vordering op grond van een gebrek aan conformiteit moet instellen binnen de twee jaar na kennisgeving van het gebrek, welke termijn evenwel geschorst kan worden gedurende onderhandelingen tussen partijen of lopende een expertise.
Door een beperkte toevoeging in het voorgestelde artikel 7.2.34 zouden enkel “voldoende ernstige” onderhandelingen tussen partijen nog volstaan om voormelde termijn van twee jaar effectief te schorsen. De meerwaarde van deze toevoeging lijkt in de praktijk vrij beperkt, nu uit de goede trouw sowieso zou volgen dat niet een partij geen ‘schijnonderhandeling’ zou kunnen opstarten louter en alleen met het oogmerk om de termijn te schorsen. Bovendien zal de eventuele schorsing van de termijn gedurende onderhandelingen nog steeds het voorwerp uitmaken van discussies tussen de partijen, te meer nu de wetgever niet verduidelijkt wanneer een onderhandeling als ‘voldoende ernstig’ kan worden beschouwd.
Het is nu aan het Parlement om te beslissen over deze tekst, al dan niet na verdere amendering van het voorstel. Gezien de uitgebreide voorbereiding van de teksten en de reeds doorlopen publieke consultatieronde, valt te verwachten dat de belangrijkste krijtlijnen van het nieuwe Boek 7 inmiddels vastliggen. Niettemin blijft het afwachten welke wijzigingen er potentieel nog aan het laatste voorstel zullen worden aangebracht. Schoups houdt u in ieder geval op de hoogte van de verdere evoluties omtrent de invoering van Boek 7.