La proposition de loi insérant le Livre 7 « Contrats spéciaux » dans le Code civil a été déposée le 16 avril 2024. Dans de précédents bulletins d’information, nous évoquions déjà l’impact de cette proposition de loi et des modifications envisagées en matière de vente. Une nouvelle version de la proposition de loi a été publiée après une consultation publique. Nous en résumons ci-dessous les principales modifications susceptibles d’avoir un impact sur l’achat, la vente et l’échange de biens immobiliers.
1. Qualification : vente, contrat de service ou échange
Une première modification porte sur la qualification d’un contrat de cession d’un bien à fabriquer en tant que contrat de vente ou de service. Afin de lever toute ambiguïté pouvant subsister à ce sujet, la proposition initiale prévoyait, en son article 7.2.2, quelques pistes pour qualifier un accord de contrat de vente ou de services.
La nouvelle proposition de loi prévoit un certain nombre d’ajustements. L’article 7.2.2, §1 indiquait initialement que le transfert d’un bien meuble à fabriquer moyennant un prix en argent constitue une vente. Le terme « meuble » est maintenant supprimé, de sorte que le même principe s’applique à tous les biens. Les critères de qualification en tant que contrat de service restent inchangés. L’article 7.2.2, § 2 relatif à la qualification en tant qu’achat de la construction d’un ouvrage immobilier associée au transfert du droit réel sur le terrain sous-jacent, est lui aussi légèrement modifié : là où ce principe trouvait initialement à s’appliquer tant à la construction qu’à la transformation d’un ouvrage immobilier, la référence à la transformation a maintenant été supprimée. En règle générale, la transformation n’est donc pas une vente, même lorsqu’elle s’accompagne du transfert du terrain.
Enfin, la nouvelle proposition précise également ce qu’il faut entendre par « échange ». L’article 7.2.3, §1 définit l’échange comme un contrat dans lequel les parties s’engagent à se transférer réciproquement la propriété d’un bien. Vient maintenant s’y ajouter un deuxième alinéa qui déclare les règles de l’échange applicables à tout contrat dans lequel une partie transfère la propriété/établit un droit réel d’usage sur un bien en échange de l’établissement d’un droit réel d’usage sur un bien. Ainsi, la qualification d’un contrat en tant qu’échange (auquel les règles de la vente trouvent largement à s’appliquer) n’est désormais plus limitée au strict transfert réciproque de la propriété. Il précise en outre que le paiement d’une soulte exclut toute qualification du contrat en tant qu’échange si cette soulte dépasse la moitié de la valeur du bien.
2. Transfert de la propriété et du risque
L’article 7.2.18, § 1 prévoyait initialement, dans un deuxième alinéa, qu’en cas de vente d’un bien immobilier, le transfert de propriété était de plein droit reporté jusqu’à l’acte notarié, sauf clause contraire. Une pratique courante dans les milieux de l’immobilier allait ainsi devenir le principe de base juridique. Dans la nouvelle version de la proposition de loi, cette disposition a disparu. Ainsi, même en cas de vente d’un bien immobilier, le transfert de la propriété se fait donc selon les règles de l’article 3.14, § 2 du Code civil, c’est-à-dire par accord de volonté (ou avènement, s’il s’agit de biens futurs).
En ce qui concerne le transfert du risque, l’article 7.2.19 renvoyait à une application de l’article 5.80 du Code civil, qui prévoit (dans sa forme actuelle) que le risque se transmet avec la propriété. Une disposition dérogatoire avait initialement été envisagée pour les biens immobiliers : ici, le risque devait passer à l’acheteur aussitôt qu’il obtenait la jouissance dudit bien et au plus tard au moment de la passation de l’acte authentique.
Cette dérogation a été supprimée de l’article 7.2.19 de la nouvelle proposition de loi. Celle-ci prévoit néanmoins un profond ajustement de l’article 5.80 du Code civil : selon cet article amendé, le risque ne sera transféré qu’à la livraison du bien et non au moment du transfert de la propriété. Étant donné que lors de la vente d’un bien immobilier la livraison intervient en principe (au plus tard) au moment de la passation de l’acte, le régime prévu dans la première proposition pour les biens immobiliers reste donc de facto maintenu, si ce n’est sous un autre habillage.
3. Coûts
La proposition initiale prévoyait déjà, en son article 7.2.15, que les frais de l’acte notarié et de transcription de celui-ci incombaient à l’acheteur, de même que les honoraires du notaire. Bien que l’on puisse déjà en déduire (implicitement) que les autres frais liés à la vente d’un bien immobilier restent à la charge du vendeur, ce point est désormais explicitement clarifié à l’article 7.2.28 de la nouvelle proposition de loi. Un §3 a été ajouté à cet article : les frais de livraison incombent à la charge du vendeur. Pour la vente d’un bien immobilier, il s’agit entre autres des frais de mise en vente du bien qui sont requis par la loi (y compris les recherches), du justificatif de compétence du vendeur ainsi que des attestations ou documents que le vendeur est tenu de produire en vertu de la loi.
4. Prescription de la demande en cas de défaut de conformité
Dans notre précédent bulletin d’information, nous évoquions déjà la nouvelle obligation du vendeur de délivrer un bien conforme, en remplacement du régime dual actuel en matière de vices apparents et de vices cachés. Cette obligation prévoyait notamment que l’acheteur est tenu d’introduire son action fondée sur un défaut de conformité dans un délai de deux ans à compter de la notification du défaut, délai qui peut toutefois être suspendu pendant les négociations entre les parties ou durant une expertise.
Un ajout limité à l’article 7.2.34 proposé prévoit que seules des négociations « suffisamment sérieuses » entre les parties seraient encore suffisantes pour suspendre effectivement le délai de deux ans susmentionné. La valeur ajoutée de cet adjonction semble plutôt restreinte dans la pratique étant donné que la bonne foi voudrait de toute façon qu’aucune partie ne puisse engager une « négociation fictive » dans le seul but de suspendre le délai. Toute suspension éventuelle du délai pendant les négociations fera en outre encore toujours l’objet de discussions entre les parties, d’autant plus que le législateur ne précise pas quand une négociation peut être considérée comme « suffisamment sérieuse ».
Il appartient maintenant au Parlement de se prononcer sur ce texte, après d’éventuels nouveaux amendements de la proposition. Compte tenu de la préparation minutieuse des textes et de la consultation publique déjà organisée, il est permis de supposer que les principaux contours du nouveau Livre 7 sont désormais fixés. Il reste néanmoins à voir quels changements pourraient potentiellement encore être apportés à la dernière proposition. Schoups ne manquera pas de vous tenir informé(e) de toute évolution concernant l’introduction du Livre 7.