Naast de bouwheer en de aannemer is de architect één van de belangrijkste actoren op de werf. De architect beschikt over een wettelijke opdracht, met name het opstellen van de plannen en het uitvoeren van controle op de werken. Uit die wettelijke opdracht en de deontologie van de architect vloeit ook een belangrijke bijstands- en adviesverplichting van de architect t.a.v. de bouwheer voort. In een arrest van 19 december 2025 heeft het Hof van Cassatie deze adviesverplichting op scherp gesteld. Het Hof bevestigt dat de architect niet enkel moet waarschuwen, maar ook actief moet verifiëren of de aannemer voldoet aan de wettelijke voorwaarden voor de uitoefening van zijn beroep.
De rol van de architect bij de keuze van de aannemer
Eén van de onderdelen van de bijstands- en adviesplicht van de architect betreft de bijstand in het kiezen van de meest geschikte aannemer voor het project naar prijs en kwaliteit. Daarbij moet de architect de bouwheer ook informeren over de regels waaraan de aannemer moet voldoen inzake de toegang tot zijn beroep (zoals bijvoorbeeld de vestigingsreglementering voor het Waalse en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) alsmede de gevolgen bij niet-naleving.
De feiten van de zaak
Precies in die context situeerde zich de zaak die ten grondslag lag aan het arrest van het Hof van Cassatie van 19 december 2025. Een bouwheer koos voor een aannemer die abnormaal lage prijzen hanteerde. De architect had hiervoor gewaarschuwd en de bouwheer uitdrukkelijk geadviseerd geen overeenkomst met de betreffende aannemer af te sluiten, omwille van de abnormaal lage prijs en twijfels over de competenties van de aannemer in kwestie.
Toch zette de bouwheer zijn wil door. Achteraf bleek dat de aannemer niet voldeed aan de regels m.b.t. de toegang tot zijn beroep, met de nietigheid van de aannemingsovereenkomst tot gevolg. De bouwheer trachtte de architect aansprakelijk te stellen voor de geleden schade.
Cassatie: van waarschuwing naar verificatieplicht
Het hof van beroep te Bergen volgde de bouwheer niet. Volgens het hof van beroep volstond de waarschuwing van de architect om te voldoen aan zijn verplichtingen. Het Hof van Cassatie zag dit echter anders: volgens het Hof van Cassatie moet de architect de bouwheer wijzen op de geldende reglementering én moet hij bij de contractsluiting met de aannemer nagaan of deze daadwerkelijk voldoet aan de geldende regels ter zake, zoals de vestigingswetgeving. De architect beschikt ter zake dus over een daadwerkelijke verificatieplicht.
Praktische gevolgen
Dit arrest is opvallend, nu de architect in de besproken casus had geadviseerd tegen de aannemer in kwestie, maar de bouwheer dit advies in de wind sloeg. Daarbij kan nog de kanttekening worden gemaakt dat de bouwheer een onderneming was, die niet actief was in de bouwsector. Of een rechter op eenzelfde manier zou oordelen voor een bouwpromotor of een hoofdaannemer die in het licht van een coördinatieovereenkomst zou optreden als bouwheer, is op dit moment koffiedik kijken. Ondanks de inhoud van dit arrest, blijft het dus raadzaam om als (professionele) bouwheer – los van de architect – mee toe te zien op de naleving van bijvoorbeeld de vestigingswetgeving door de aannemer die de werken zal uitvoeren.
Ook architecten houden er best rekening mee dat hun waarschuwings- en weigeringsverplichting verregaand kan worden geïnterpreteerd. Immers stelt zich de vraag: hoe ver reikt de verantwoordelijkheid van de architect wanneer de bouwheer bewust risico’s neemt?
Voor al uw vragen over dit onderwerp kan u steeds terecht bij Els Op de Beeck (celhoofd Construction), Jef Feyaerts en Jens Lippens (de auteurs van dit artikel).