Deux décisions importantes ont été rendues en 2025 pour le secteur du franchisage :
1. La Cour de cassation confirme l’autonomie du contrat de bail commercial en Wallonie.
2. La cour d’appel d’Anvers applique de manière étonnamment stricte l’obligation d’information précontractuelle en cas de (tacite) reconduction d’un contrat de franchise.
Nous vous en expliquons brièvement les tenants et aboutissants ci-dessous.
1. La Cour de cassation confirme l’autonomie du contrat de bail commercial en Wallonie
Les parties avaient conclu un contrat de franchise et un contrat de bail commercial à durée déterminée, prenant fin à la même date. Avant l’extinction de la durée, le franchisé avait sollicité le renouvellement des deux contrats. Le franchiseur avait répondu qu’il ne souhaitait pas conclure un nouveau contrat de franchise, qu’il avait l’intention d’exercer l’option d’achat sur le fonds de commerce et de reprendre ainsi également le contrat de bail commercial en tant qu’accessoire du fonds de commerce. Le franchiseur estimait par conséquent que le contrat de bail commercial était appelé à s’éteindre de sorte que la demande de renouvellement du bail commercial était sans objet.
En vertu de la loi (impérative) sur les baux commerciaux, le locataire a droit à un renouvellement, sauf dans certains cas exceptionnels qui entraînent souvent le paiement d’une indemnité d’éviction par le bailleur. Dans le cas présent, le juge d’appel (tribunal de première instance du Brabant wallon) avait toutefois estimé que le franchiseur n’était pas tenu de verser une indemnité d’éviction au franchisé-locataire, notamment au motif que le bail commercial était expressément lié à la durée du contrat de franchise et qu’il était par conséquent question d’une « clause résolutoire ».
La Cour de cassation a infirmé ce jugement dans son arrêt du 12 décembre 2025[1] : le tribunal ne pouvait pas décider sur cette base qu’aucune indemnité d’éviction n’était due. Les dispositions impératives de la loi sur les baux commerciaux restent d’application.
Nous relevons ici quelques remarques importantes :
Seule la Wallonie est concernée. Selon la doctrine et la jurisprudence majoritaires, le contrat de bail commercial est un accessoire du contrat de franchise et suit dès lors le sort du contrat de franchise, en particulier en cas d’extinction. La loi sur les baux commerciaux (par exemple, le droit de renouvellement, l’indemnité d’éviction, l’interdiction d’une clause résolutoire formelle) n’est alors pas d’application. En 2018, le législateur décrétal wallon a modifié la loi sur les baux commerciaux en vue d’élargir la marge de négociation du franchisé, en stipulant expressément que (i) la loi sur les baux commerciaux reste applicable, même si le bail commercial a été conclu dans le cadre d’un contrat de partenariat commercial selon une formule de franchise, et que (ii) toute clause destinant exclusivement les lieux loués à l’exploitation d’une enseigne déterminée est réputée non écrite. Par cet arrêt, la Cour de cassation a confirmé ces dispositions.
Se pose alors la question suivante : si, dans cette affaire, le franchiseur n’avait pas refusé le renouvellement du bail, mais avait ensuite mis fin au contrat de franchise et exercé son option d’achat (sur le fonds de commerce, y compris le contrat de bail commercial), y aurait-il alors eu lieu de verser une indemnité d’éviction ? L’arrêt de la Cour de cassation ne permet pas de répondre à cette question. La logique voudrait qu’aucune indemnité d’éviction ne soit due dans ce cas.
Conclusion pour les franchiseurs : tenez compte des différences régionales lors de la rédaction et de l’exécution de vos contrats !
2. La cour d’appel d’Anvers applique de manière étonnamment stricte l’obligation d’information précontractuelle en cas de (tacite) reconduction d’un contrat de franchise
L’obligation de fournir des informations précontractuelles et de respecter un délai d’attente d’un mois est également applicable « en cas de renouvellement d’un contrat de partenariat commercial ».
Ce qui soulève certaines questions :
Quelles informations le franchiseur doit-il encore communiquer ? Après tout, le contrat reste inchangé et est connu ; de plus, à l’expiration du premier terme du contrat de franchise, le franchisé dispose de première main des informations pertinentes lui permettant d’évaluer correctement le contrat de partenariat commercial.
Sur le plan juridique, la « tacite reconduction » (très courante dans ce contexte) et le « renouvellement » sont deux notions différentes. La loi fait uniquement référence au « renouvellement » et non à une tacite reconduction. L’obligation s’applique-t-elle dès lors également en cas de tacite reconduction, ou non ?
En général, le délai de préavis (pour éviter une tacite reconduction d’un mois) est supérieur à un mois (car il faut plus de temps pour organiser la cessation d’un partenariat de longue durée et/ou négocier un nouveau partenariat). Quel est alors le sens du délai d’attente d’un mois pour la tacite reconduction ou le renouvellement, si le délai de préavis pour éviter la tacite reconduction est alors déjà écoulé ?
Dans un arrêt rendu le 23 avril 2025[2], la cour d’appel applique strictement la loi : un contrat de franchise a été déclaré nul parce qu’aucun projet de contrat ni document d’information séparé (PID) n’avait été fourni et qu’aucun délai d’attente n’avait été respecté avant la tacite reconduction du contrat (pour un an).
L’arrêt précise toutefois aussi que l’obligation d’information précontractuelle n’avait pas non plus été respectée lors de la conclusion du contrat de franchise. Ce qui a également pu avoir une incidence sur la sévérité du jugement.
Les conséquences potentielles sont néanmoins considérables. Compte tenu de ce qui précède, la meilleure chose à faire est assurément de transmettre les informations précontractuelles au plus tard un mois avant l’entrée en vigueur du délai de préavis, afin de permettre au franchisé de s’opposer ou non à la tacite reconduction en toute connaissance de cause. Conclusion : les franchiseurs prudents auront tout intérêt à se pencher sérieusement sur l’obligation d’information précontractuelle en cas de tacite reconduction/renouvellement de leurs contrats !
***
Pour toute question supplémentaire concernant cette thématique, n’hésitez pas à contacter les auteurs du présent bulletin d’information : Dave Mertens, Sophie Deckers et Laura De Winne.
[1] Cass. 12 décembre 2025, C.24.0340.F.
[2] Cour d’appel d’Anvers, 23 avril 2025, Limburgs Rechtsleven 2025/4, page 418.