Conformément à la loi Breyne, les entrepreneurs non agréés doivent fournir une garantie d’achèvement de 100 % (ce qui équivaut à une garantie de 100 % du prix total de la construction), tandis que les entrepreneurs agréés peuvent se contenter d’une garantie de 5 % du prix du bâtiment. La Cour de justice de l’Union européenne a estimé que la Belgique faisait une distinction disproportionnée entre les entrepreneurs agréés et non agréés au niveau du régime de garantie de la loi Breyne.
La Belgique devra adapter sa législation. Cette adaptation conduira-t-elle à la suppression ou à l’extension de la garantie d’achèvement, ou à une approche totalement différente ? L’actualisation de la loi Breyne était déjà inscrite dans l’accord de gouvernement.
Sur quoi porte l’arrêt ?
La loi Breyne offre, sous certaines conditions, une protection aux acquéreurs qui achètent une maison ou un appartement sur plan. Cette loi repose sur l’idée que les acquéreurs achètent un bien immobilier qui n’existe pas encore et qu’ils doivent donc bénéficier d’une protection accrue (notamment contre le risque de faillite).
L’un de ces mécanismes de protection est l’obligation pour les entrepreneurs et/ou les vendeurs de fournir une garantie financière. La loi Breyne fait actuellement la distinction entre :
les entrepreneurs agréés qui sont tenus de constituer un cautionnement de 5 % du prix total du bâtiment ;[1] et
les entrepreneurs qui ne sont pas agréés et qui sont tenus de constituer une garantie d’achèvement de 100 %.[2]
La Commission européenne avait déjà fait remarquer par le passé que cette distinction constituait une restriction à la libre prestation de services par les entrepreneurs et promoteurs immobiliers étrangers. L’obtention d’un agrément en tant qu’entrepreneur représenterait pour eux un obstacle supplémentaire.
La Belgique a défendu cette réglementation en faisant valoir que l’agrément en tant qu’entrepreneur atteste d’une capacité technique et financière suffisante, ce qui permet de réduire les risques pour l’acheteur d’une maison ou d’un appartement sur plan.
Décision de la Cour de Justice
La Cour de justice a estimé que les exigences auxquelles doivent satisfaire les entrepreneurs et promoteurs immobiliers étrangers restreignent de manière excessive le principe de la libre prestation de services, sans qu’un intérêt suffisamment important le justifie. La Belgique enfreindrait ainsi la directive 2006/123 relative aux services[3].
Concrètement, la Cour de justice a souligné les points suivants :
Les promoteurs immobiliers peuvent bénéficier du cautionnement avantageux de 5 % en mettant en place une structure avec un entrepreneur agréé belge. Pour créer une telle structure, ils doivent disposer d’un établissement (secondaire) en Belgique. Selon la Cour de justice, il s’agit là d’une restriction excessive.
Les entrepreneurs étrangers peuvent en principe bénéficier du cautionnement de 5 % s’ils peuvent établir que leur agrément dans leur propre État membre est équivalent à un agrément belge. Ce qui entraîne toutefois une charge administrative et une charge de la preuve considérables. La Cour de justice a estimé que l’existence de tels obstacles pour pouvoir bénéficier du régime plus favorable constituait une restriction disproportionnée au sens de la directive relative aux services.
Les entrepreneurs belges sont bien entendu soumis au même critère pour pouvoir bénéficier du régime des 5 %, c’est-à-dire l’obtention d’un agrément. La Cour reste toutefois muette à ce sujet, étant donné que la directive relative aux services sur laquelle elle se fonde porte exclusivement sur la circulation des services entre les États membres.
Conséquences pratiques et impact pour les entrepreneurs et les promoteurs
La Belgique devra adapter le régime de cautionnement prévu par la loi Breyne. Une refonte et une modernisation de la loi Breyne étaient quoi qu’il en soit déjà prévues dans l’accord de gouvernement. L’harmonisation du cautionnement à 5 % pour les entrepreneurs agréés et non agréés semble être la solution la plus probable.
L’adaptation de la loi Breyne peut également avoir des conséquences sur la structuration des projets. La distinction entre entrepreneurs agréés et non agréés a généré des structures de projet alternatives dans la pratique actuelle (par exemple, l’entrepreneur devient vendeur-superficiaire), ce qui n’est pas toujours le souhait des parties. Les entrepreneurs et les promoteurs ont donc tout intérêt à suivre de près les modifications qui seront apportées à la loi Breyne car elles pourraient rendre certains types de structuration de projets plus intéressants.
L’arrêt de la Cour de justice s’inscrit dans une tendance plus large qui vise à supprimer les contraintes et les exigences imposées aux entrepreneurs et aux promoteurs immobiliers pour la prestation de services. Dans le passé, cette tendance a déjà conduit à la suppression de l’enregistrement des entrepreneurs et des conditions d’établissement telles que les qualifications professionnelles pour les entrepreneurs étrangers. Voir également à ce sujet un précédent bulletin d’information de Schoups : https://schoups.be/fr/news_items/la-reglementation-relative-a-la-capacite-professionnelle-en-belgique-la-fin-dune-discrimination-par-rapport-aux-pays-europeens-mais-pas-entre-les-regions
[1] Article 12, alinéa premier de la loi Breyne, lu en combinaison avec l’article 3 de l’arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi Breyne.
[2] Article 12, deuxième alinéa de la loi Breyne, lu en combinaison avec l’article 4 de l’arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi Breyne.
[3] Directive 2006/123/UE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur.