Achieving the long-term energy target for 2050 requires improving the sustainability of Belgium's building stock. However, the complexity of the decision-making process within co-owners' associations (ACPs) often hinders the implementation of sustainability measures in apartment buildings. A bill dated 3 April 2025 aims to remove certain obstacles for co-owners.[1]
[1] Click here to view the full text of the bill.
De ratio van het wetsvoorstel is dat de besluitvorming binnen de VME er toe leidt dat energetische ingrepen, zoals het plaatsen van zonnepanelen, energetische renovatiewerken, … niet of laattijdig worden uitgevoerd. Daarnaast haalt de auteur van het voorstel aan dat niet elke mede-eigenaar de middelen heeft om, naast het gewone onderhoud, dergelijke investeringen te doen in het gebouw. Als gevolg worden beslissingen over verduurzaming uitgesteld, waardoor andere mede-eigenaars, die hun energieverbruik willen doen dalen door een (energetische) renovatie, worden geblokkeerd.
Het voorstel wil hieraan tegemoet komen op twee manieren. Ten eerste wordt artikel 3.86, § 3 van het Burgerlijk Wetboek over het reservekapitaal aangepast. Er wordt verduidelijkt dat het reservekapitaal bestemd is voor vernieuwing van verwarmingssystemen mits het gaat om “op energetisch vlak batige ingrepen”.[1] De bestaande opt-out regeling, waarbij een VME met een 4/5e meerderheid kan beslissen om geen reservekapitaal aan te leggen, zou dan weer worden ingeperkt. Het voorstel beperkt dit recht tot de mede-eigendom bestaande uit minder dan 3 kavels (excl. kelders, garages of parkings). Met andere woorden: alle andere VME’s worden verplicht een reservekapitaal aan te leggen.
Verder wordt gesleuteld aan de informatieplicht uit artikel 3.94, § 1 van het Burgerlijk Wetboek bij overdracht van een kavel. De notaris zou voor de ondertekening van de onderhandse akte in de toekomst ook informatie moeten verstrekken over lopende kredietovereenkomsten “ter financiering van investeringen”, alsook de attesten betreffende de gemene delen (bv. EPC gemene delen en asbestattest) moeten meedelen, in zoverre deze verplicht overgedragen moeten worden. Deze voorgestelde aanpassing volgt uit overleg met de betrokken sectoren, i.e. het notariaat en de syndici. Nochtans kan met name voor het laatste punt de vraag worden gesteld naar de noodzaak van een (extra) informatieplicht: het Energiebesluit[2] en het Materialendecreet[3] leggen reeds de plicht op aan de overdrager om, wanneer van toepassing, het attest voor de gemene delen over te dragen aan de verkrijger.
Nieuw is dit wetsvoorstel niet: het is een aangepaste versie van een wetsvoorstel dat reeds in 2023 werd ingediend. Dit voorstel bevatte ook andere maatregelen, zoals de verplichting voor VME’s vanaf 3 wooneenheden in gebouwen van minstens 10 jaar oud om een meerjarenonderhoudsplan op te stellen en mee te delen aan kandidaat-kopers. Na advies van de betrokken sectoren werd dit voorstel echter ingeperkt via enkele amendementen die kort voor het einde van de vorige legislatuur werden ingediend. Met het wetsvoorstel van 3 april 2025 wordt deze geamendeerde tekst nu opnieuw op de agenda van het parlement geplaatst. Of de voorgestelde maatregelen ook (op korte termijn) effectief zullen worden doorgevoerd, valt voorlopig af te wachten.
[1] “Op energetisch vlak batige ingrepen” worden gedefinieerd als “het geheel van werkzaamheden en vernieuwingen nodig om tot een verduurzaming en verbetering van de energieprestatie van het gebouw te komen” (bv. isolatie, zonnepanelen en warmtepompen).
[2] Artikel 9.2.5/3 Energiebesluit.
[3] Artikel 33.14 Materialendecreet.