Atteindre l’objectif énergétique à long terme à l’horizon 2050 suppose d’améliorer la durabilité du parc immobilier belge. Or, la complexité du processus décisionnel au sein des associations de copropriétaires (ACP) freine souvent la mise en œuvre de cette durabilité dans les immeubles à appartements. Un projet de loi du 3 avril 2025 vise à lever certains obstacles pour les copropriétaires..[1]
[1] Cliquez ici pour consulter le texte intégral de la proposition de loi.
La proposition de loi est née du constat que le processus décisionnel au sein des ACP conduit à une réalisation tardive, voire à l’abandon, des interventions énergétiques telles que l’installation de panneaux photovoltaïques, la réalisation de travaux de rénovation énergétique, etc. L’auteur de la proposition relève en outre que tous les copropriétaires n’ont pas les moyens de réaliser de tels investissements dans l’immeuble, en plus de l’entretien ordinaire. Les décisions en matière de durabilité sont par conséquent différées, ce qui bloque d’autres copropriétaires désireux de réduire leur consommation d’énergie par le biais d’une rénovation (énergétique).
Pour y remédier, le projet prévoit deux mesures principales.. L’article 3.86, §3 du Code civil relatif au capital de réserve est tout d’abord modifié. Il précise que le capital de réserve est affecté à la rénovation des systèmes de chauffage à condition qu’il s’agisse de « travaux d’efficience énergétique ».[1]
Le régime d’opt-out actuel, qui permet à l’ACP de décider à la majorité des 4/5 de ne pas constituer de capital de réserve, serait quant à lui limité.
. La proposition limite ce droit aux copropriétés de moins de 3 lots (à l’exclusion des caves, garages ou parkings). En d’autres termes, toutes les autres ACP seront obligées de constituer un capital de réserve.
L’obligation d’information lors de la cession d’un lot visée à l’article 3.94, §1 du Code civil a également été revue et corrigée. Dorénavant, avant la signature de l’acte sous seing privé, le notaire devrait également fournir des informations sur les contrats de crédit en cours « pour le financement d’investissements », ainsi que les attestations relatives aux parties communes (p. ex. le CPE des parties communes et l’inventaire amiante), dans la mesure où celles-ci doivent être transmises. Cette proposition d’adaptation est le fruit d’une concertation avec les secteurs concernés, à savoir les études notariales et les syndics. Pour ce dernier point en particulier, il est toutefois permis de s’interroger sur la nécessité d’une obligation d’information (supplémentaire) : le décret Énergie[2] et le décret sur les matériaux[3] imposent déjà au cédant l’obligation de remettre le cas échéant l’attestation relative aux parties communes à l’acheteur.
Cette proposition de loi n’est toutefois pas neuve. Il s’agit de la version remaniée d’une proposition de loi déjà déposée en 2023 qui contenait également d’autres mesures, comme l’obligation pour les ACP composées de 3 unités de logement dans des immeubles d’au moins 10 ans d’établir un plan d’entretien pluriannuel et de le communiquer aux candidats-acquéreurs. Cette proposition a toutefois été allégée après avoir entendu l’avis des secteurs concernés, par l’introduction de quelques amendements déposés peu avant la fin de la précédente législature. Le projet de loi du 3 avril 2025 inscrit de nouveau ce texte amendé à l’ordre du jour du Parlement. Il reste maintenant à savoir si les mesures proposées seront effectivement mises en œuvre (à brève échéance).
[1] La notion de « travaux d’efficience énergétique » est définie comme étant « l’ensemble des travaux et rénovations nécessaires pour assurer une plus grande durabilité et une amélioration des performances énergétiques de l’immeuble ou des immeubles».(p.ex.l’isolation, les panneaux solaires et les pompes à chaleur)
[2] Article 9.2.5/3 du décret Énergie.
[3] Article 33.14 du décret sur les matériaux.