La loi du 11 février 2013[1] impose aux agents immobiliers de s'assurer pour leur responsabilité professionnelle. La définition des règles et des conditions auxquelles cette assurance obligatoire doit répondre a été laissée au Roi par le législateur. L'arrêté royal du 29 septembre 2022 « relatif à l’assurance obligatoire prévue par la loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier » est entré en vigueur le 24 novembre dernier.
Auparavant, les conditions auxquelles cette assurance obligatoire devait répondre étaient réglementées par l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). D'une part, elles étaient définies dans une directive déontologique[2]. En plus, le 1er janvier 2016, l'IPI a conclu une assurance collective pour ses membres, qui y ont adhéré automatiquement. Cette assurance collective répondait aux conditions prescrites par la loi du 11 février 2013 et la directive déontologique. Elle évite aux agents immobiliers de devoir souscrire leur propre assurance responsabilité professionnelle.
Le fait que les conditions (minimales) de cette assurance obligatoire soient désormais également fixées par arrêté royal découle en partie d'un manque de clarté concernant l'une des conditions de la police d'assurance collective de l'IPI. Outre l'assurance de responsabilité pure, en cas d'insolvabilité de l'agent immobilier, la police prévoit une garantie pour couvrir toutes les créances des clients et des tiers relatives aux fonds, titres ou valeurs confiés à l'agent immobilier dans le cadre de ses activités d'agent immobilier et dont il n'est pas le bénéficiaire final. Tant l'IPI que l'assureur ont accepté en pratique que cette garantie couvre également les cas d'indélicatesse de l’agent immobilier. Cependant, ce principe n'a été confirmé ni dans la directive déontologique ni dans la police d'assurance collective. D'ailleurs, aucun des deux documents ne contenait non plus de définition du terme « indélicatesse ».
La Commission des assurances, qui a participé à l'élaboration du projet de texte, a fait remarquer qu'il était inhabituel, d'un point de vue légaliste, d’emprunter la formulation de la police d'assurance collective dans l'arrêté royal (plutôt que l'inverse). Elle a souligné le danger de l'incertitude juridique. Par conséquent, le nouvel arrêté royal prévoit explicitement que la garantie couvre également les indélicatesses de l’agent ou de ses préposés, en définissant le terme « indélicatesse » comme « tout acte délictueux ou malhonnête qui a pour conséquence un détournement de fonds ou de biens appartenant à un tiers ». Comme cela correspond à l'interprétation commune de l'IPI et de l'assureur, cette clarification aura un impact limité dans la pratique. Néanmoins, sa confirmation explicite renforce indéniablement la sécurité juridique au profit du destinataire des services de l'agent immobilier.
Pour le reste, l'arrêté royal confirme les conditions de la police d'assurance collective de l'IPI comme étant les conditions minimales à remplir par cette assurance obligatoire. En termes de contenu, la situation juridique des agents immobiliers individuels ne changera probablement pas beaucoup.
[1] Loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier, MB 22 août 2013 55.906.
[2] Arrêté royal du 27 septembre 2006 portant approbation du code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers, MB 18 octobre 2006, 55.276