Vlaams Parlementsleden Lorin Parys en Jos Lantmeeters hebben in maart 2015 een decreetvoorstel ingediend voor de regeling van de huur van handelspanden voor minder dan één jaar. Deze zogenaamde "pop-up" handelszaken hebben de afgelopen jaren hun intrede gemaakt in Vlaanderen.
Ondernemers kunnen door middel van het pop-up concept de levensvatbaarheid van een bepaald initiatief onderzoeken alvorens over te gaan tot een lange termijninvestering. Volgens de voorstelindieners botsen zij niettemin vaak op de terughoudendheid van eigenaars van leegstaande handelspanden die vrezen voor een herkwalificatie van een tijdelijke huurovereenkomst naar een handelshuur, waarbij dient te worden voldaan aan de dwingende bepalingen van de Handelshuurwet van 30 april 1951, waaronder de verplichte minimumduur van negen jaar.
De parlementsleden trachten met dit voorstel tegemoet te komen aan deze zogenaamde onzekerheid door een afzonderlijke juridische omkadering te bieden voor bepaalde huurovereenkomsten met een looptijd van minder dan één jaar. De vraag stelt zich of een dergelijke omkadering zich wel opdringt, dan wel of dit voorstel aan de bezorgdheden tegemoetkomt.
Het voorstel van decreet zou van toepassing zijn op de huur van (gedeelten van) gebouwde onroerende goederen, die door de huurder gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van een ambachtsman, waarbij er rechtstreeks contact is tussen de huurder en het publiek en die wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken wordt toegestaan voor minder dan één jaar (art. 2).
Dit toepassingsgebied is niet toevallig bijna woordelijk gelijk aan de huidige uitsluiting voorzien in artikel 2, 1° van de Handelshuurwet. Door het toepassingsgebied van het decreetvoorstel en het uitsluitingsgebied van de Handelshuurwet quasi hetzelfde te maken, wensen de auteurs de vrees van de partijen op herkwalificatie van een huurovereenkomst naar een handelshuur weg te nemen.
Indien een huurovereenkomst thans voldoet aan de voorwaarden uit artikel 2, 1° van de Handelshuurwet bestaat er echter geen onduidelijkheid : de Handelshuurwet zal niet van toepassing zijn. Hierover heeft nooit discussie bestaan. De huurovereenkomst zal in dat geval onderworpen zijn aan de bepalingen van het gemene huurrecht.
Slechts wanneer partijen een huurovereenkomst sluiten die niet wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken wordt toegestaan voor minder dan één jaar, bestaat er een risico op herkwalificatie. Aan deze onzekerheid wordt evenwel niet verholpen door het decreetvoorstel aangezien dergelijke huurovereenkomst nog steeds onder de Handelshuurwet zou vallen. Het decreetvoorstel geeft geen nieuwe criteria aan om na te gaan wanneer er sprake is van een huur die “wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken wordt toegestaan voor minder dan één jaar”. Dienaangaande heeft het Hof van Cassatie nog verduidelijkt dat dienaangaande het criteria niet de duurtijd van de huur is. Ook huurovereenkomsten die langer zijn dan één jaar kunnen worden uitgesloten van de Handelshuurwet, voor zover ze aan de criteria van artikel 2, 1° voldoen (Cass. 25 maart 1983, Arr. Cass. 1982-83, 913). De vermelding in de toelichting dat een (verlengde) huurovereenkomst van meer dan één jaar automatisch een handelshuur zou worden, is aldus niet correct.
Door het voorstel van decreet wordt aldus een nieuw afzonderlijk huurregime gecreëerd met (vermoedelijk) dwingende regels, afwijkend van het gemene huurrecht.
Het voorstel bevat verder enkele inconsistenties en onduidelijkheden :
- Artikel 4 van het voorstel voorziet in een van rechtswege beëindiging van de huurovereenkomst op de einddatum, zonder recht op “hernieuwing”. Het gemene huurrecht voorziet dat indien de huurder het goed na de einddatum zonder verzet van de verhuurder blijft bewonen, er sprake is van wederinhuring tegen dezelfde voorwaarden, ook wat de duur betreft (art. 1738 BW). Uit de toelichting bij het voorstel blijkt dat het de bedoeling was om af te wijken van deze bepaling en elke “verlenging” uit te sluiten. Door in de decreettekst te verwijzen naar “hernieuwing” (een handelshuurbegrip) is het onduidelijk of een stilzwijgende wederinhuring conform het gemene huurrecht al dan niet uitgesloten is.
- In artikel 9 is het recht van de huurder opgenomen om verbouwingswerken uit te voeren die dienstig zijn voor zijn onderneming voor zover de kosten hiervoor een jaar huur niet te boven gaan en mits kennisgeving aan de verhuurder. Deze bepaling is bijna letterlijk overgenomen uit artikel 7 van de Handelshuurwet, met uitzondering van de mogelijkheid voor de verhuurder om zich om wettige redenen te verzetten tegen de uitvoering van de werken. Hoewel de verhuurder volgens artikel 9 uit het decreetvoorstel niet moet instemmen met de uit te voeren werken, kan hij ingevolge artikel 10 de werken doen stopzetten bij gebreke aan deze instemming. Beide artikelen zijn in tegenstrijd met elkaar. Dit zorgt voor een erg onzekere situatie voor de huurder die er de facto goed aan zal doen om toch de instemming van de verhuurder te bekomen.
Samenvattend vragen wij ons af of er wel een nood is aan nog een bijkomend afzonderlijk juridisch kader voor een subcategorie van huurovereenkomsten – die sowieso thans reeds uitgesloten zijn van het toepassingsgebied van de Handelshuurwet en onder het gemene huurrecht vallen. Verder bevat het voorstel inhoudelijk en tekstueel nog een aantal onduidelijkheden.
Het decreetvoorstel is op 5 mei 2015 verzonden voor behandeling aan de Commissie voor Economie, Werk, Sociale Economie, Innovatie en Wetenschapsbeleid van het Vlaams Parlement – tot zover zonder verder gevolg.
Voor meer info over dit specifieke onderwerp, kan u Ewoud Willaert en Evelyn Put (auteurs) raadplegen.