Conformément à la loi sur les baux commerciaux, lorsqu’un bailleur refuse le renouvellement du bail, le locataire a droit, dans certains cas, à une indemnité forfaitaire d’éviction. Mais dans quel cas les parties peuvent-elles déroger à ce régime légal ? Dans son arrêt du 10 octobre 2024, la Cour de cassation apporte davantage de précisions concernant la possibilité pour les parties de conclure un accord sur le montant de l’indemnité d’éviction due.
Le preneur d’un bail commercial a le droit fondamental de demander le renouvellement de son bail. Le bailleur ne peut le refuser que pour certains motifs et/ou moyennant une indemnité, par exemple parce qu’il a l’intention de reconstruire le bien loué (art. 16, I, 3° de la loi sur les baux commerciaux). L’article 25, alinéa 1er de la loi sur les baux commerciaux détermine le montant forfaitaire de l’indemnité d’éviction à laquelle le locataire peut le cas échéant prétendre après un refus de renouvellement du bail. C’est ainsi que l’indemnité forfaitaire s’élève à trois ans de loyer si le bailleur ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins le motif pour lequel il a refusé le renouvellement, le locataire ayant le droit de prétendre à l’indemnisation de son préjudice réel s’il devait être plus élevé (art. 25, alinéa 1er, 3° de la loi sur les loyers commerciaux).
Le même article stipule que cette disposition est applicable « sauf accord contraire » : les parties peuvent également convenir d’un commun accord du montant d’une éventuelle indemnité d’éviction. Un tel accord ne peut toutefois être conclu à n’importe quel moment : les parties ne peuvent contracter concernant l’indemnité d’éviction qu’au moment où naît le droit à cette indemnité et pas avant. Tout contrat conclu antérieurement n’est pas opposable. Ce principe est établi depuis déjà un certain temps (Cass. 21 décembre). Dans son arrêt du 10 octobre 2024, la Cour de cassation précise à partir de quand précisément les parties peuvent conclure un accord valable.
Dans l’affaire en question, le bailleur avait refusé de renouveler le bail en raison de projets de rénovation de l’immeuble. Au moment du départ du locataire, les parties avaient signé une transaction accordant au locataire une indemnité d’éviction d’un an de loyer, pour solde de tout compte. Deux années plus tard, le locataire avait mis le bailleur en demeure sur pied de l’article 25, alinéa 1er, 3° de la loi sur les baux commerciaux. Il réclamait une indemnité d’éviction de trois ans de loyer parce que, selon lui, les travaux de rénovation n’avaient pas commencé dans le délai légal et que le bailleur n’avait donc pas réalisé en temps voulu son motif de refus.
Le juge de paix avait initialement fait droit à la demande du locataire. Le tribunal de première instance avait réformé ce jugement en degré d’appel, estimant que les parties avaient conclu un accord valable concernant l’indemnité d’éviction, de sorte que le locataire ne pouvait plus réclamer d’indemnité supplémentaire.
Le juge d’appel se voit maintenant désavoué par la Cour de cassation. La Cour a précisé que le délai dans lequel le bailleur doit réaliser son motif de refus ne commence à courir qu’à partir du moment où le locataire a effectivement quitté les lieux. En vertu de l’article 25, alinéa 1er, 3° de la loi sur les baux commerciaux, le droit à une indemnité d’éviction ne naît que lorsque le bailleur, sans justifier d’un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l’intention pour laquelle il a pu évincer le preneur. Il s’ensuit qu’un accord portant sur une indemnité d’éviction ne peut être valablement conclu qu’après l’expiration de ce délai.
La Cour de cassation conclut par conséquent que c’est à tort que le juge d’appel a considéré comme valable la transaction conclue par les parties le jour du départ du locataire. Au moment de la signature, le locataire concerné ne pouvait pas (encore) renoncer valablement à son droit à une éventuelle indemnité en raison de la réalisation tardive du motif de refus : étant donné que le délai pour la réalisation de ce motif ne commençait à courir que le jour même, aucun droit à une indemnité n’était encore avenu à ce moment-là. Les parties ne pouvaient donc pas encore conclure de transaction et le bailleur ne pouvait en l’espèce se prévaloir de la transaction pour échapper à un éventuel dédommagement supplémentaire. La Cour d’appel a donc fait pencher la balance en faveur de la protection du locataire.
Cet arrêt montre l’importance pour le bailleur de réaliser en temps voulu son motif de refus du renouvellement du bail. Conformément à cette jurisprudence, un accord portant sur l’indemnité d’éviction conclu dans le cadre du refus de renouvellement ou au départ du locataire, ne sera pas opposable.