Si quelqu’un construit sans titre au-delà des limites de sa parcelle, le propriétaire de la parcelle voisine peut en principe exiger que cet empiètement soit supprimé. L’article 3.62, §2 du Code civil prévoit des exceptions à ce principe, même en cas de mauvaise foi dans le chef du voisin qui franchit les limites. Mais cette disposition est-elle compatible avec la protection fondamentale du droit de propriété ?
Lorsqu’un ouvrage est réalisé en partie sur, au-dessus ou en dessous du fonds du voisin, il est alors question selon le Code civil d’un « empiètement ». Mais quelle est la conséquence de cet empiètement lorsque l’ouvrage en question est une composante inhérente au bâtiment du propriétaire qui a commis l’empiètement ? Imaginons que le propriétaire d’un bâtiment installe une isolation extérieure supplémentaire et que cette isolation dépasse de quelques centimètres sur la parcelle voisine. Son voisin peut-il exiger l’enlèvement de la portion d’isolation qui dépasse sur son terrain ou doit-il tolérer un empiètement limité ?
L’article 3.62 §2 du Code civil repose sur un principe simple : un voisin peut exiger le retrait de la partie qui a été construite sur son terrain sans titre légal ou contractuel. Ce principe connaît toutefois deux exceptions, fondées sur l’interdiction de l’abus de droit. Le voisin ne peut notamment pas exiger la suppression de l’empiètement lorsque :
le propriétaire à l’origine de l’empiètement est de bonne foi et si celui-ci serait lésé de façon disproportionnée par l’enlèvement (art. 3.62, § 2, deuxième alinéa du Code civil) ; ou
le propriétaire est de mauvaise foi, mais l’emprise sur la parcelle voisine n’est pas considérable et le voisin ne subit aucun préjudice potentiel (art. 3.62, § 2, troisième alinéa du Code civil).
Dans les deux cas, le voisin a uniquement le choix entre l’établissement d’un droit de superficie pour la durée de l’existence de la construction ou la cession de la partie nécessaire de sa parcelle, à chaque fois moyennant un dédommagement sur la base de l’enrichissement injustifié.
Dans un arrêt du 25 avril 2024, la Cour constitutionnelle a répondu à une question préjudicielle du juge de paix du canton de Hamme concernant cette disposition de la loi. Celui-ci était confronté à une demande d’enlèvement notamment d’isolation placée par le défendeur et qui empiétait sur la parcelle voisine. Bien que le défendeur soit de mauvaise foi, le juge de paix ne considérait pas cet empiètement (d’environ 25 centimètres) comme important et le demandeur n’indiquait pas en quoi consistait son préjudice. Le demandeur ne pouvait de ce fait que demander qu’un droit de superficie lui soit octroyé ou exiger la cession de propriété de la bande de terrain et non l’enlèvement de l’isolation. Le juge de paix se demandait si cette mesure était bien compatible avec la protection du droit de propriété et s’adressa à la Cour constitutionnelle.
Selon la Cour, la formulation de l’article 3.62 du Code civil conduit à une situation où un propriétaire doit potentiellement accepter que son voisin effectue des travaux au-delà de la limite de sa parcelle, même si ce voisin a été informé avant ou pendant les travaux qu’il franchissait sans titre la limite de sa parcelle. Le voisin est alors de mauvaise foi, mais comme mentionné dans cette hypothèse, le plaignant ne peut exiger l’enlèvement que si l’empiètement est important ou s’il subit des dommages potentiels. Le voisin en question pourrait par conséquent ignorer l’avertissement et poursuivre et conserver les travaux illicites tant qu’il ne franchit les limites de la parcelle que de manière restreinte.
Telle ne peut avoir été, selon la Cour, l’intention du législateur : si le voisin a été averti avant ses travaux, que sa construction dépasse les limites de sa parcelle et que ce voisin choisit sciemment de poursuivre malgré tout ses travaux, le plaignant doit toujours pouvoir exiger — dans un délai qui doit toutefois être raisonnable — la destruction des travaux en question. Dans un tel scénario, il n’y a pas d’abus de droit, même s’il s’agit d’un empiètement mineur ou si le plaignant ne subit aucun autre dommage potentiel : le préjudice subi par le voisin de mauvaise foi — qui a sciemment franchi la limite de la parcelle — du fait de l’enlèvement n’est pas disproportionné par rapport à l’avantage que cet enlèvement apporte au plaignant.
La Cour constitutionnelle conclut que le texte actuel de l’article 3.62, §2 du Code civil est bien contraire à la protection du droit de propriété, dans la mesure où il empêche d’exiger, dans un délai raisonnable, la suppression d’un empiètement commis de mauvaise foi par le voisin, même si cet empiètement n’est pas important et s’il ne cause pas de dommage potentiel au plaignant.
Il reste pour l’instant à voir si le législateur profitera de cet arrêt pour amender le texte de l’article en question. L’arrêt de la Cour constitutionnelle souligne quoi qu’il en soit l’importance de signaler le cas échéant explicitement au voisin l’empiètement que constituent ses travaux et, à l’inverse, l’importance de ne pas construire sur le terrain d’autrui si ce dernier a explicitement manifesté son opposition.