Dans notre bulletin d’information du 28 juillet 2023, nous décortiquions l’arrêt de la Cour constitutionnelle du 15 juin 2023 concernant la qualification des associations des copropriétaires ou ACP comme étant des entreprises au sens de l’article I.1, 1° du CDE. En vertu de l’article 3.86 du Code civil, l’ACP dispose d’une personnalité juridique, raison pour laquelle elle ne peut être considérée comme étant un consommateur au sens de l’article I.1, 2° du CDE. Selon cet article, est un consommateur toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale.
Dans son arrêt du 15 juin 2023, la Cour constitutionnelle a confirmé que la qualification d’une ACP comme étant une entreprise au sens de l’article I.1, 1° du CDE et les conséquences qui en découlent, n’entraînent aucune discrimination à l’égard des personnes physiques qui sont responsables de la gestion et de la conservation des bâtiments. L’ACP étant dorénavant considérée comme une entreprise, elle ne pouvait bénéficier de la protection supplémentaire qu’offre la loi aux consommateurs, par exemple en ce qui concerne la présence de clauses abusives dans les contrats conclus par une ACP, tels que les contrats de maintenance ou d’entreprise.
La décision de la Cour constitutionnelle n’a pas été sans soulever certaines critiques, car une ACP ne fait que représenter différents propriétaires (personnes physiques ou non). Les actes juridiques accomplis par une ACP n’affectent en rien son patrimoine en tant que personne morale, mais bien le patrimoine propre des différents propriétaires qu’elle représente. C’est pourquoi une intervention du législateur était attendue afin de permettre à l’ACP de bénéficier dans certains cas de la même protection que celle offerte aux consommateurs.
Cette intervention du législateur est désormais une réalité : la loi du 9 février 2024 portant dispositions diverses en matière d’économie a été publiée au Moniteur belge du 21 mars 2024. Cette loi, qui est entrée en vigueur le 31 mars 2024, apporte quelques modifications au Code de droit économique afin d’offrir une protection supplémentaire à l’ACP :
Elle élargit tout d’abord le champ d’application des dispositions protégeant les consommateurs contre les clauses abusives et contre la reconduction tacite des contrats (Livre VI, Titre III, Chapitres 6 et 9) aux ACP dont au moins 75 % des quotités dans les parties communes sont attribuées à des lots qui ne peuvent pas avoir de destination professionnelle. Deux nouveaux articles VI.81/1 et VI.90/1 ont été introduits à cette fin dans le CDE.
Le champ d’application des dispositions de protection des entreprises contre les clauses abusives est ensuite étendu aux ACP qui ne remplissent pas les conditions susmentionnées et dont 25 % ou plus des quotités dans les parties communes sont attribuées à des lots qui peuvent être utilisés à des fins professionnelles. Un nouveau paragraphe § 3 a été inséré à cette fin dans l’article VI.91/1 du CDE.
La répartition des quotités et la destination des lots seront appréciées sur la base des statuts de la copropriété. L’exposé des motifs précise que le critère de la destination (non) professionnelle devra être apprécié au moment de la conclusion de la convention. La charge de la preuve concernant le respect de ce critère incombe à l’ACP.