Le 16 avril 2024, le projet de loi insérant le Livre 7 "Les contrats spéciaux" dans le Code civil a été déposé. Ce projet de loi vise à moderniser les règles spécifiques de l'ancien Code civil concernant divers contrats spéciaux (nommés). Dans cette contribution, nous examinons de plus près les dispositions de ce projet de loi relatives au contrat de vente, contenues dans un titre 2 "Vente et échange" du livre 7.
Attention : il ne s'agit que d'un projet de loi. Il n'a donc pas encore été approuvé par le parlement, et il ne le sera pas avant les élections.
1. Points clés de la réforme
Tout d'abord, la réforme du droit de la vente vise à simplifier les règles existantes. Cette simplification se traduit par la suppression des articles qui sont une simple application du droit commun (des contrats). Les dispositions déjà contenues dans le texte du livre 5 du Code civil ne seront pas reprises dans le livre 7. En outre, plusieurs dispositions qui s'écartent du droit commun sont également supprimées parce qu'elles ne sont plus utiles.
Dans le droit actuel, différents régimes coexistent : outre le droit commun de la vente, les règles distinctes relatives aux ventes aux consommateurs et la Convention de Vienne sur les ventes sont également applicables. La proposition vise à harmoniser les règles en intégrant autant que possible les différents régimes les uns aux autres. À cette fin, le droit commun de la vente doit être adapté pour le rendre plus conforme aux textes européens et internationaux applicables.
2. Vente ou contrat de service
Classiquement, la qualification d'un contrat de transfert de propriété d'un bien à fabriquer fait débat. La question se pose de savoir si ce contrat doit être qualifié de contrat de vente ou de contrat d’entreprise, avec toutes les conséquences qui en découlent en termes de droit applicable.
Le législateur décrit donc expressément, dans un nouvel article 7.2.2, s'il s'agit d'une vente ou d'un contrat de service. Le principe est que le transfert d'un bien meuble à fabriquer moyennant un prix en argent est une vente. Par exception, il s'agit d'un contrat de services, notamment si le client fournit une partie substantielle des éléments matériels nécessaires ou si le bien est fabriqué spécifiquement pour ses besoins (à moins qu'il ne s'agisse de l’adaptation standardisée). Le transfert d'un bien immobilier à fabriquer est une vente lorsque la partie qui construira ou transformera l’ouvrage s'engage également à transférer la propriété (ou le droit réel) du terrain. Les contrats mixtes portant à la fois sur le transfert d’un bien existant et sur une prestation de services, sont qualifiés conformément à l’article 5.67 du Code civil.
3. Clarification des frais de livraison
Les obligations de l'acheteur consistent, d'une part, à payer le prix et les frais à sa charge et, d'autre part, au retirement du bien vendu. Ce principe n'est pas nouveau. Toutefois, le législateur précise quels sont les frais spécifiques qui sont à charge de l'acheteur lors de l'achat d'un bien immobilier. Selon l'article 7.2.15, les frais de l’acte authentique et de sa transcription ainsi que les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur. Les autres frais liés à la vente d'un bien immobilier restent donc à la charge du vendeur. Le projet de loi perpétue ainsi la répartition des frais telle qu'elle existe déjà dans la pratique aujourd'hui.
4. Transfert de propriété et de risque
La première obligation du vendeur est de transférer la propriété du bien. Ce transfert de propriété s'effectue généralement conformément à l'article 3.14, §2 du Code civil. Toutefois, pour les ventes immobilières, le législateur prévoit que le transfert de propriété est différé jusqu'à la signature de l'acte authentique. Ainsi, la proposition est à nouveau conforme à la pratique, où un tel report est inclus dans le contrat de vente sous seing privé. En ce qui concerne le transfert des risques, le législateur apporte également une clarification dans le cas d'une vente immobilière : les risques sont transférés à l'acheteur dès qu'il acquiert l'usage du bien, mais au plus tard lors de la passation de l'acte authentique.
La nullité de la vente du bien d'autrui est supprimée : elle sera désormais sanctionnée par les règles relatives à la garantie d’éviction.
En outre, il y a lieu à garantie d’éviction, comme c'est le cas actuellement. Un régime commun pour la garantie du fait des tiers et du fait personnel du vendeur sera adopté. Le régime de sanctions distinct pour la garantie d’éviction sera supprimé : l'acheteur pourra désormais invoquer les sanctions contractuelles de droit commun prévues à l'article 5.83 du Code civil.
5. Suppression du terme "vices cachés", mais pas de la notion
La principale nouveauté concerne la suppression du double régime des vices apparents et cachés : le vendeur a désormais une seule obligation de « délivrance d’une chose conforme ». Cette obligation couvre à la fois la délivrance effective et la garantie (après la délivrance) de conformité. Le bien est « conforme » s'il répond à ce que prévoit le contrat et à ce que l'acheteur peut raisonnablement attendre : il s'agit d'une notion uniforme, qui ne fait pas de distinction entre le caractère visible ou caché d'un défaut. Le vendeur n'est responsable que des défauts qui étaient en germe au moment de la livraison, indépendamment du fait qu'il aurait pu les connaître à ce moment-là et même si le défaut ne se révèle que plus tard. La charge de la preuve de l'antériorité incombe à l'acheteur. À cet égard, l'exposé des motifs mentionne expressément que l'impossibilité actuelle pour les fabricants et les vendeurs spécialisés de limiter leur responsabilité pour les vices cachés était une erreur historique et sera donc supprimée.
Toutefois, la présomption d'antériorité, contenue dans l'article 1649quater de l'ancien Code civil, continue de s'appliquer en cas de vente d'un bien de consommation ou d'un animal domestique ou de fourniture d'un produit numérique.
L'acheteur qui veut faire valoir un défaut de conformité auprès de son vendeur peut invoquer les sanctions de droit commun prévues à l'article 5.83 du Code civil : le régime de sanctions existant, avec un choix entre la restitution ou la réduction du prix (mais pas la réparation), sera supprimé.
En outre, le législateur souhaite lever l'ambiguïté qui existe aujourd'hui en ce qui concerne le délai dans lequel l'acheteur peut intenter une action. Le projet de loi prévoit désormais explicitement que la garantie de conformité est limitée aux défauts qui apparaissent dans un délai de 10 ans à compter de la délivrance. L'acheteur qui découvre un défaut doit le notifier au vendeur dans un délai "raisonnable", faute de quoi il perd le droit d'invoquer le défaut de conformité. L'acheteur dispose d'un délai de deux ans à compter de la notification du défaut pour intenter une action en justice. L'obligation d'intenter une action dans un délai "court" à compter de la découverte du défaut est donc supprimée. En outre, le projet de loi prévoit explicitement la possibilité de suspendre le délai de prescription de deux ans pendant les négociations entre les parties ou pendant une expertise.
Les principes énoncés ci-dessus constituent le droit commun de la vente, applicable indépendamment de la qualité de commerçant ou de consommateur des parties. Toutefois, l'article 7.2.37 proposé prévoit que dans les relations B2C, les dispositions relatives à la conformité sont impératives et qu'il ne peut y être dérogé. En outre, comme dans le droit actuel, des règles distinctes sur la conformité continueront de s'appliquer à certains contrats de consommation spécifiques. Ces règles font l'objet d'une section spécifique du projet de loi.
6. Pas de loi sur le logement ?
Les règles relatives aux contrats désormais couverts par la loi sur le logement/la loi Breyne sont manifestement absentes de ce renouvellement/de cette codification des contrats spéciaux.
L'exposé des motifs indique que des « règles spécifiques aux contrats dits de construction d’une habitation, régis par […] la loi Breyne, pourraient être insérées avec quelques modifications (par exemple en ce qui concerne la garantie) dans une deuxième section. » Il est donc possible, voire très probable, qu'à l'avenir, la réglementation des "contrats de construction d'habitations" soit encore incorporée dans le Livre 7, éventuellement avec des modifications par rapport à la réglementation actuelle en ce qui concerne la garantie, compte tenu de la procédure d'infraction européenne en cours.
7. Conclusion
Les dispositions relatives au bail (commun) ne changent que très peu dans le projet de loi. En revanche, les dispositions relatives à la vente subissent quelques modifications importantes, notamment en ce qui concerne la réglementation et les délais pour les défauts de conformité (les anciens vices cachés).
Nous vous tiendrons au courant de la décision du (nouveau) parlement sur ce texte.