Le 16 avril 2024, le projet de loi insérant le Livre 7 "Les contrats spéciaux" dans le Code civil a été déposé. Ce projet de loi vise à moderniser les règles spécifiques de l'ancien Code civil concernant divers contrats spéciaux (nommés). Dans cette contribution, nous examinons de plus près les dispositions de ce projet de loi relatives au loyer, contenues dans un titre 3 "Contrats relatifs à l’usage d’un bien" du livre 7.
Attention : il ne s'agit que d'un projet de loi. Il n'a donc pas encore été approuvé par le parlement, et il ne le sera pas avant les élections.
1. Points clés de la réforme
Depuis la sixième réforme de l'État, de nombreux contrats de location tels que les baux d’habitation, les baux commerciaux, etc. relèvent de la compétence des trois régions. Néanmoins, le droit commun du bail, qui relève toujours de la compétence fédérale, reste pertinent, par exemple pour les baux d’espaces de bureaux ou d'entrepôts, et complète les règles régionales spécifiques. Le projet de loi traite uniquement de ce droit commun du bail et ne vise pas tant une réforme substantielle qu'une modernisation des règles existantes. Ainsi, le nombre d'articles est réduit de 55 à 39 par la fusion ou la reformulation de dispositions, ainsi que par la suppression de dispositions relevant d'une compétence actuellement régionale. Il supprime également les dispositions obsolètes ou les simples répétitions du droit commun des obligations, tel qu'il figure dans le livre 5 du Code civil.
Le principe général du nouveau Code civil reste que presque tout est de droit supplétif, sauf mention expresse (par exemple, les définitions).
2. Définition du “bail”
Le bail est défini dans un nouvel article 7.3.1 comme un contrat par lequel le bailleur s’engage envers le locataire à fournir temporairement l’usage et la jouissance d’un bien moyennant un prix. On retrouve ainsi les éléments essentiels bien connus du bail. La nouveauté réside toutefois dans le fait que la figure de l’occupation à titre précaire est ancrée dans la loi. Le deuxième alinéa de l'article 7.3.1 précise que la fourniture de l’usage et de la jouissance précaire d’un bien moyennant un prix ne constitue pas un bail, pour autant que ce caractère précaire soit justifié par des motifs "légitimes". Ainsi, conformément à la jurisprudence existante (de la Cour de cassation), l'utilisation d'une occupation à titre précaire nécessite des circonstances particulières qui justifient l'établissement d'un droit d'utilisation précaire, par exemple la régulation d'une situation d'attente.
3. État du bien
Comme dans le droit actuel, le bailleur doit délivrer le bien et l'entretenir dans un état tel qu'il puisse servir à l'usage auquel il est destiné. La délivrance conforme suppose à la fois la délivrance effective et la garantie de la conformité du bien pendant toute la durée du bail (par exemple en effectuant des réparations aux frais du bailleur). Le bailleur est responsable de tout défaut de conformité, même s'il n'en avait pas connaissance.
Par analogie avec le nouveau régime de vente, la proposition prévoit un double délai pour le locataire confronté à un défaut de conformité : un délai de notification et un délai de prescription. Le locataire doit avertir son propriétaire dans un délai "raisonnable" à partir du moment où il a découvert ou aurait dû découvrir le vice. S'il ne le fait pas, il peut encore réclamer la réparation de la conformité du bien pour l'avenir, mais il perd le droit de demander une indemnisation pour la perte de l’usage ou de la jouissance déjà subie. En outre, le locataire est responsable des dommages causés par sa propre négligence. L'action du locataire pour la perte d'usage et de jouissance subie se prescrit par deux ans à compter de la notification. En revanche, l'action pour défaut de conformité se prescrit seulement deux ans après l'extinction du bail, sur la base de l'idée que l'obligation de délivrance conforme est continue et ne peut donc pas se prescrire tant que le bail est en vigueur.
Enfin, une nouveauté est que le bailleur doit également indemniser explicitement le locataire pour les travaux d'aménagement ou de transformation du bien. Si les parties n'ont pas prévu d'arrangement différent, cette indemnisation sera calculée selon les règles de l'enrichissement sans cause. Les travaux non susceptibles d’enlèvement effectués sans l'accord du bailleur ne doivent pas être indemnisés.
4. Obligations du locataire
Les obligations du locataire restent également largement inchangées. Le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges, ainsi que l'indexation, si elle est prévue contractuellement. Le nouvel article 7.3.18 fait désormais explicitement référence à l'indice santé comme référence pour l'indexation. En outre, la récupération par le locataire des paiements indus est modifiée : l'article 7.3.20 prévoit que cette action se prescrit par cinq ans. Le double délai de l'actuel article 1728quater de l'ancien Code civil, ainsi que la demande de remboursement obligatoirement enregistrée, ne sont pas rétablis.
Le locataire a l’obligation de toujours utiliser le bien en personne prudente et raisonnable, conformément à la destination convenue. Toutefois, à l'instar des règles en matière de baux commerciaux, le locataire se voit désormais expressément accorder le droit d'effectuer, sans l’accord du bailleur, des travaux d’aménagement ou de transformation susceptibles d’enlèvement, pour autant qu’ils soient conformes à la destination du bien. À la fin du bail, le locataire doit enlever les travaux, sauf si le propriétaire souhaite les conserver. Les petits travaux d'entretien ainsi que les petites réparations ou celles dues à un mauvais usage ou à un manque d'entretien restent à la charge du locataire. Les réparations urgentes effectuées par le bailleur doivent toutefois être tolérées par le locataire pendant une période "raisonnable". L'article 7.3.24 précise que ce délai "raisonnable" est de 40 jours dans le cas des locations immobilières.
5. Clause résolutoire expresse ?
A ce jour, l'article 1762bis de l'ancien Code civil prévoit que la « condition » (« voorwaarde ») résolutoire du bail est réputée non écrite. Cette terminologie a plus d'une fois prêté à confusion. L'article 7.3.30 proposé rétablit la règle, mais précise qu'il s'agit de la « clause » (« beding »)résolutoire expresse. En outre, la sanction ne s'applique qu'aux locations immobilières et uniquement à l'égard du bailleur : le locataire d'un bien immobilier peut donc invoquer la clause résolutoire expresse si elle a été prévue par contrat. Une clause résolutoire expresse peut également jouer en cas de location de biens meubles. En outre, l'application de l'article 5.93 du Code civil est exclue à l'égard du bailleur immobilier, qui ne peut donc pas invoquer la figure de la résiliation extrajudiciaire par notification écrite. Ces dispositions sont de droit impératif en faveur du locataire.
6. Conclusion
Comme on pouvait s'y attendre, les dispositions relatives au bail contenues dans le projet de loi insérant le Livre 7 n'apportent pas de changement radical en la matière. Néanmoins, le projet de loi aurait pu aller plus loin et apporter plus de clarté sur certains sujets, tels que l'interprétation de l'actuel article 1722 de l'ancien code civil et la discussion sur la perte "totale" ou "partielle" de la propriété, qui a donné lieu à une jurisprudence divergente au cours de la récente pandémie de Covid-19, entre autres. En ce sens, le fait que le législateur n'ait pas jugé bon de supprimer cette discussion dans le nouveau texte de loi est une occasion manquée. Néanmoins, les dispositions proposées contiennent quelques clarifications ou ajustements bienvenus pour rendre les règles connues plus conformes à la société moderne.
Nous vous tiendrons au courant de la décision du (nouveau) parlement sur ce texte.