La politique de priorité sociale du décret flamand « Wonen in eigen streek » (Habiter dans sa propre région) est partiellement annuleé par la Cour constitutionnelle. En ne prenant en compte que les habitants de la Flandre (et non ceux des communes voisines de Bruxelles ou de la Région wallonne), le décret viole le principe d'égalité. La question de savoir si l'intervention financière communale peut être qualifiée d'aide d'État (illégale) est maintenant portée devant la Cour européenne de justice.
Dans les communes où les prix de l'immobilier sont les plus élevés, il existe un certain besoin social de protéger la population sur le marché immobilier local et de contrer la gentrification en protégeant l'ancrage dans sa propre Région. À cette fin, le décret WIES (« Habiter dans sa propre région ») a été approuvé en 2023.[1] Ce décret permet aux jeunes habitants moins fortunés d'acheter un logement dans leur propre commune ou dans une commune voisine.
Les communes « WIES » flamandes peuvent ainsi intervenir financièrement dans l'achat ou acquérir elles-mêmes les terrains et logements « WIES » désignés, avec un droit de préemption. Cela profite aux citoyens qui ont des liens locaux avec la commune « WIES ».
Le 16 janvier 2025, la Cour constitutionnelle a rendu un (premier) arrêt sur le régime. Celui-ci passe en grande partie le test de constitutionnalité : l'objectif social de protection de la population locale la plus faible contre la gentrification est légitime, selon la Cour, et le régime est approprié et nécessaire à cette fin. Toutefois, trois éléments essentiels de l'arrêt méritent une explication supplémentaire :
La restriction aux communes voisines en Région flamande : inconstitutionnelle
Le régime prévoit que toute personne souhaitant en bénéficier doit démontrer, entre autres[2], un lien clair avec la commune « WIES » ou avec une commune voisine de celle-ci en Région flamande. La Cour a annulé cette condition dans la mesure où un habitant d'une commune bruxelloise ou wallonne voisine est exclu du régime. En effet, ce dernier peut avoir le même lien local avec une commune WIES flamande (périphérique) qu'un habitant d'une commune flamande voisine.
Une aide d'État illégale ?
L'intervention financière de la commune WIES dans l'achat d'un terrain ou d'un logement WIES pourrait constituer une nouvelle aide d'État. Dans ce cas, elle devait être notifiée à la Commission européenne. Il est remarquable que le gouvernement flamand a omis de le faire. La Cour constitutionnelle a posé une question préjudicielle à la Cour de justice de l’Union européenne à ce sujet.
Maintien rétroactif des effets ?
Si le système d’intervention financière devait également être annulé, la partie restante du décret WIES aurait des conséquences désastreuses :
En l'absence d'intervention financière, les vendeurs seraient temporairement contraints de vendre des logements ou des terrains WIES à un prix inférieur à celui du marché à deshabitants locaux moins fortunés.
Si l'intervention financière a déjà été payée, une annulation pourrait conduire à des recouvrements et donc à une incertitude juridique si la Cour constitutionnelle ne confirme pas les effets juridiques. Une question préjudicielle[3] est donc posée à la Cour européenne de justice concernant la possibilité de les maintenir.
Avant d'utiliser le régime WIES, il convient donc pour l'instant de faire preuve de prudence. En effet, un nouvel arrêt de la Cour européenne de justice et, par la suite, un second arrêt WIES de la Cour constitutionnelle sont encore à venir. À suivre.
Nos collègues de la cellule Environnement et Immobilier suivent ce dossier de près. Vous pouvez toujours contacter les auteurs Kristof Hectors et Pieter Mertens pour toute question.
[1] En 2013, la Cour constitutionnelle a déjà annulé un précurseur de ce décret à l'instigation de la Cour de justice de l'Union européenne (GwH 7 novembre 2013, no 144/2013 - CJUE (UE) 8 mai 2013, nos C-197/11 et C-203/11).
[2] Article 5 du décret WIES : les autres conditions concernent la période d’inscription préalable à l'achat ainsi que le revenu et la patrimoine des acheteurs.
[3] L'application des effets des normes nationales à annuler pour cause de conflit avec le droit européen ne peut se faire que dans les conditions fixées par la Cour de justice en réponse à une question préjudicielle.