Les arrêtés du Gouvernement flamand du 19 juillet 2024 désignant définitivement des zones d’espace ouvert vulnérable du point de vue de l’eau sont entrés en vigueur le 18 septembre 2024. Le Gouvernement flamand empêche ainsi toute poursuite du développement de plus de 700 ha d’espaces ouverts en raison du risque d’inondation (futur). Les propriétaires concernés voient ainsi diminuer la valeur de leur terrain et ont donc droit dès maintenant à un dédommagement.
De quoi s’agit-il ?
Les zones d’espace ouvert vulnérable du point de vue de l’eau (watergevoelig openruimtegebied ou WORG en néerlandais) sont des zones d’espace ouvert pour lesquelles un certain risque (futur) d’inondation a été identifié, à la suite ou non des changements climatiques. Ces zones n’ont pas encore été (entièrement) développées à ce jour, bien qu’elles aient bénéficié auparavant d’une affectation fortement urbanisée dans le plan de secteur (par exemple, zone d’habitat/d’extension de l’habitat, activités économiques, services communautaires et d’utilité publique).
Le Gouvernement flamand avait déjà cartographié les zones dans lesquelles existe un conflit entre la poursuite de la réalisation d’une affectation en dur et les intérêts du système hydrique. Lors d’une phase ultérieure faisant suite à l’organisation d’une enquête publique, le Gouvernement flamand a procédé à la réaffectation de non moins de 139 de ces zones d’espace ouvert en WORG, ce qui représente une superficie d’environ 712 ha. Cet espace ouvert sensible est ainsi préservé de tout développement ultérieur. La Flandre, qui est l’une des régions les plus urbanisées d’Europe, souhaite ainsi i) empêcher la poursuite de l’urbanisation et ii) réduire les risques d’inondation, et ce, dans le contexte de l’adaptation aux changements climatiques.
Impact des WORG
La réaffectation (partielle) d’une parcelle en WORG a des conséquences importantes :
Toutes les prescriptions urbanistiques visées à l’article 5.6.8, § 3 du Code flamand de l’aménagement du territoire (VCRO) sont applicables dans une WORG, et ce, uniquement dans la mesure où la capacité spatio-écologique et la fonction de gestion des eaux de la zone ne sont pas dépassées. Les anciennes prescriptions de destination se voient de ce fait levées. La gestion de l’eau, la conservation de la nature, la sylviculture, la préservation des paysages, l’agriculture et la récréation restent des fonctions secondaires dans une WORG. Les possibilités d’urbanisation et de construction deviennent donc très limitées.
Les parties non bâties de lotissements non échus sont frappées de déchéance dans une WORG.
Les propriétaires peuvent conserver les constructions existantes et (jugées) autorisées, si ce n’est qu’elles seront soumises aux droits de base étrangers à la zone du Code flamand de l’aménagement du territoire.
Les parcelles situées dans ces zones subissent de ce fait une dépréciation économique évidente, en raison de la disparation de la valeur ajoutée d’un développement (futur).
Propriétaires d’une WORG : que faut-il faire ?
Tous les propriétaires des parcelles qui ont été réaffectées en WORG ont en principe été préalablement informés par courrier de l’enquête publique qui a été organisée concernant le projet de réaffectation. Les propriétaires concernés ont donc pu faire usage des possibilités de participation dont ils disposaient.
À partir du 18 septembre 2024 (c’est-à-dire la date d’entrée en vigueur des arrêtés du Gouvernement flamand), les propriétaires disposent d’un délai de deux ans pour demander un dédommagement. Cette demande est soumise aux mêmes conditions et modalités que celles qui sont applicables à l’intervention financière dans l’indemnisation des dommages résultant de la planification spatiale. Il s’agit essentiellement d’indemniser le propriétaire pour la perte de valeur de son terrain qui ne peut plus être développé, comme c’était le cas auparavant, en raison de sa désignation définitive en tant que WORG. Le droit de réclamation s’éteint au terme de la période de deux ans.
Si vous estimez avoir droit à ce dédommagement, vous devrez introduire votre demande par voie numérique en y joignant de nombreuses annexes/pièces justificatives, après quoi la procédure administrative de dédommagement sera enclenchée. Au cours de cette procédure administrative, vous aurez la possibilité d’être entendu(e) par la Région flamande.
Nos collègues de la cellule du Droit de l’Environnement se tiennent à votre disposition pour toute question concernant cette thématique ou pour une assistance durant la procédure de dédommagement.[1]
[1] Nous remercions Luca Van Den Bergh pour ses précieuses recherches et sa contribution au présent bulletin d’information.